房东被吓到！出租屋亏损申报抵税，接到CRA“刁难信”

现在，有大批的出租房屋不能为业主带来利润，如果你是房东，准备向加拿大税务局(CRA)申报出租亏损的税收抵免，可能被要求回答一些棘手的问题。

据Globe and Mail记者Shane Dingman报道，房地产经纪人Brian Keller已经做了23年的房东，他在2021年纳税申报表上报告了与出租生意相关的亏损后，一直没有任何消息，直到近一年后，收到了CRA的一份长达6页的调查问卷。

CRA的信中有一条这样写道：“请提供一份详细的计划，说明你打算如何将你的租赁生意发展成盈利企业。”

Keller说：“我简直不敢相信，加拿大税务局竟然要求我提供一份商业计划。而且他们要求在20天内完成。这几乎是恐吓。”

他说：“我理解审计和查看开支……但我从来没有收到过政府这样的信，要求提供详细的计划。”

自2000年以来，Keller在安省拥有多处住宅租赁物业，最初是在巴里(Barrie)拥有几处房产。在大多数年份，这些生意都是盈利的，他也时不时申报与租赁相关的亏损和申请抵税。

这是他第一次收到这样的信。

加拿大BDO会计公司专门研究房地产税的注册会计师George E. Dube说：“这些信件已经存在了很多年，这并不是什么新鲜事。多数情况，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。例如，允许用抵押贷款的利息成本抵税。”

Dube说，CRA向Keller提出这些问题的主要目的，是评估个人实际从事的是哪一种生意。“你真的是在从事产生租金收入的生意，还是在从事购买并在未来出售的生意？”

换句话说，你的投资是一套公寓，租金和开支不足以支付你的持有成本，如果你希望在出售该资产时获得暴利，那么，从CRA的角度来看，你就是一个房地产投机者，同时兼任房东。

Keller说，他的损失来自租户欠租，以及安省房东和租户委员会(Landlord and Tenant Board)的长期拖延，这导致他被欠下超过1.2万元的租金。

2023年，加拿大统计局报告称，报税的数据显示，2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入，76.3%表示他们有盈利。这说明约有32万人的租金收入出现亏损。

市场研究公司Urbanation和加拿大帝国商业银行(CIBC)最近发布的一份报告显示，在多伦多地区，即使是新建成的共管公寓也常常不赚钱。

多伦多近一半新公寓出租不赚钱

该调查针对2022年完工的6378套新公寓，并且在电脑盘MLS上出租。在有抵押贷款的新单位中，仅48%的单位租金收入足以支付拥有成本。

Urbanation的数据显示，多伦多地区约39%的公寓业主是投资者，并用于出租。虽然2022年租金飙升，但抵押贷款利率也在飙升，尤其是那些持有浮动贷款利率的借款人。

报告称：“新完工公寓的现金流状况显示，14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者有400元或更多的负现金流。”

Dube说，CRA通常会要求那些申报亏损的房东给出答案，这些房东也把房子租给了亲戚，CRA怀疑亏损是由于租金低于市场水平造成的。在大多数其他情况下，如果房东不能证明他们有任何计划让出租房盈利，那么亏损抵税的申请就会被拒。

“为什么要加拿大政府或纳税人要为你的生活方式买单？”Dube说。

他警告说，最好避免提交可能会被拒绝的申请。“这开始变得有点惩罚性：也许五年后，你要偿还这些抵税，再加上一些利息和其他罚款。”