专家：多伦多房市泡沫已爆破 经济比预期差

加拿大《金融邮报》（The Financial Post）今天（10月28日）发表一篇观点文章，指加拿大的房市泡沫已经爆破，现行是使用考虑如何应对经济带来的冲击，称即将到来的经济衰退可能比预测的严重得多。

专栏作者大卫·罗森伯格（David Rosenberg）撰写的这篇文章称，加拿大的房地产泡沫已经破灭。MLS 房价指数现在从去年 2 月的峰值下降了 9% 至 30% 左右，这与加拿大央行超激进的收紧货币政策所预期的效果一致。

作者估计，与房价暴跌相关的负面财富效应将拉低国内生产总值（GDP）增长约 2.5 个百分点。

而且，再加上利率上升对消费和投资的去杠杆效应，以及美国和全球预期经济低迷对贸易的冲击，不难看出，加拿大即将到来的经济衰退可能比预期的更严重。

上一次出现这些迹象是在 1990 年代初，当时加拿大进入了由央行引发的经济衰退。

当家庭的资产（例如股票和房屋）价值上升时，人们会花钱更多，因为他们觉得自己变得更富有了。在过去十年多的时间里，面对持续低的借贷成本，这一主题一直占据主导地位。

随着房主继续每月准时支付房屋抵押贷款，信用评分将不断提高，使他们成为可以背负更多债务的首要人选。

但是，自 3 月以来，随着加拿大央行的隔夜目标利率已上涨 350 个基点（还可能更多），随着信贷渠道枯竭和房价暴跌，财富增加的主题必将消退。

 

加拿大家庭正受到一系列因素的影响，包括：信贷的迅速限制、家庭债务水平接近历史最高水平，偿债成本上升以及通胀限制了可支配收入。

还有，股票和住宅市场的财富枯竭加剧了这一切，这也对市场情绪构成压力。加拿大MLS 房价指数已经比 2 月份的峰值下跌了 9%，而且调整还远未结束。作者甚至还称，房价才刚刚开始下跌。

因为上一次所有这些因素出现是在 1990 年代初期，当时加拿大进入了央行大幅加息引发的衰退，住宅房地产价格从 1989 年至 1996 年的下跌了近 30%。

如果这次房价最终从峰值下跌 30%，那么消费将下降约 5%（使用央行估计由于住房财富的变化，每 1 加元的边际消费倾向接近 6 分），这意味着每年 GDP 增长受到约 2.5 个百分点的打击。

就算没有跌30%，如果按照联邦住房机构CMHC的预测， 房价将从峰值下降 15%，财富缩水效应对 GDP 的影响将在 1.3 个百分点左右，这也很严重。

更糟糕的是，由于该分析甚至没有考虑更高利率对消费和投资的去杠杆效应，所以，更加有理由相信加拿大整体经济将进一步偏向于下行影响。

虽然承认房价下跌会导致的财富缩水（尽管不一定如此），但加拿大央行不会在通胀仍然高企且高于目标的情况下放弃其鹰派立场。

随着政策的进一步收紧，隔夜掉期市场现在预测到年底的最高利率为 4.25%，因此房价下跌才刚刚开始。

鉴于消费者对房价回落的敏感性，加拿大的经济衰退可能比许多金融专家所预期的要严重得多。

因此，加元势必还会有更多月份、甚至几个季度的疲软，这不仅是因为大宗商品的熊市，还因为房价日益疲软和对经济前景造成的严重影响，多重因素下，对消费者的影响将会更严重。

文章作者是独立研究公司 Rosenberg Research & Associates Inc. 的创始人，也属于一位专家，对于这篇文章的分析，大家怎么看？