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一份新的报告发现，按照目前和未来人口增长预计，大多伦多地区和汉密尔顿（GTAH）每年需要增加30%的新住房来满足需求。
（图源：NATIONAL POST FILE）
智能繁荣研究所为建筑业和土地开发协会（BILD）所做的报告说，以前对人口增长，和住房建设完成情况的不准确和过时地预估，导致了GTAH和外环社区的住房供应不足和房价大涨。这份题为《失败的预测》的报告发现，在过去七年中，安大略省政府的"大金马蹄地区增长计划"预估出现偏差：低估了人口增长，高估了新建住房的完成量。
BILD总裁兼首席执行官David Wilkes说："对人口增长和住房完成情况的预测，是各市对未来住房需求预测的基础。如果为计划提供信息的预测不准确或不是最新的，那么未来进入市场的住房供应可能不符合需求。"
政策和创新高级主管Mike Moffatt说，出现这种人口和需求不平衡的原因有很多。主要的问题是来自海外移民的人口增长数量，没有在被计算到这一计划中。
Moffatt说，有两个主要的政策变化影响了国际移民数量的增长：第一个发生在2014年，当时联邦政府改革了有关国际学生在加拿大学习期间，打工的规定——他们可以通过工作来支付学费，许多国际学生毕业后留在了加拿大，这促进了人口的增加；第二个变化是在2015年，当时Harper政府推出了快速入境计划，该计划加快了技术工人的移民程序。
Moffatt说，尽管增长计划是在这些大的政策变化之后制定的，但它的数据预测模型，还是基于政策变化之前做的。从2016年到2021年，GTAH的国际移民人口增长比2012年的预测多了12万，但它的住房单位却比预测的少了2.6万个。
"你的人口比预期的多，而房屋比预期的少，就会出现住房短缺。"
Moffatt说，这种不平衡对年轻家庭的影响最大。他们在GTAH的住房价格越来越高，不得不搬到其他地方，"直到符合条件"。在2012年时，曾预测从2016年到2021年间，将有36,000人从GTAH搬到省内其他地方。但现实是——这个数字已经超过10万。
那么，为什么不建新房呢？房屋开发商说，这是因为GTAH地区冗长的建筑审批程序，以及对新房屋和开发项目的费用、税收和收费数额。
Remington集团负责土地开发的执行副总裁Jason Sheldon说，地方一级的部门、利益相关者、省级部委和保护机构之间的层层审查，会使他们的建筑时间表增加几个月，有时甚至几年。
DiamondCorp的首席执行官Stephen Diamond说，出租单位和新房的税收也阻碍了发展。他说，建筑商必须在第一个租户搬进大楼时为新住房单元支付HST，尽管大楼的其他部分可能仍然空置。Diamond说，在多伦多购买新房也有大量的税，这些税都是由买家承担的。
《失败预测》报告概述了两个重要的建议，可以帮助解决这种住房不平衡。第一个建议是：安大略省政府应该准备一个年度预测，考虑到GTAH的人口、就业和住房存量预测，以创建一个统一的、更准确的数字，作为其发展的基础。
第二个建议是：增长计划应该考虑到比预测高的人口估计，以允许出现误差。
Moffatt说："我们永远不会预测完全正确，我们最好允许更多的新房，而不是房子供不应求。"
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