中国房地产时代剧变 潘石屹，走到这一步…

▍盐财经

作者 | 寇大庸

编辑 | 闰然

在中国房地产界，很少有老板像潘石屹夫妇这样热衷于主动出名。

如果一个老板特别愿意出名，那么不外乎有三个原因：

一是成功了要让别人知道。

二是为产品打广告。

三是寻求一种安全感。

不知道潘石屹夫妇是哪一种，或者三者兼而有之？

这两天，他们又出名了。



潘石屹张欣夫妇（图源：视觉中国）

" 鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，一致同意不作出要约。"

昨日的一纸通告，宣告 SOHO 中国与黑石集团这笔 236.58 亿港元的收购交易以流产结束。

持续的 " 出清 "

6 月 16 日，SOHO 中国曾发出公告，宣布黑石集团旗下的 Two Cities Master Holdings II Limited 对其发出全面收购要约：黑石集团将以每股 5 港元，合计 236.58 亿港元的的价格取得 SOHO 中国的控制权。若交易完成，潘石屹夫妇将只保留 9% 的股份，套现 143 亿港元（约合 118 亿人民币）。

但这笔交易存在 3 个先决条件，简单翻译一下就是下面三点：

（1）这笔交易须经过监管机构的批准；

（2）SOHO 中国没有官司缠身；

（3）至监管机构批准前，SOHO 中国的经营状况没有出现大的问题。



6 月 16 日 SOHO 中国发布的官方通告

问题恰好就出现在第一个条件上。

收购公告发出的两个月后，SOHO 中国于 8 月 6 日发布公告称："2021 年 8 月 3 日，要约方收到中国国家市场监管总局于 2021 年 8 月 2 日签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式连审查。尽管该申报已获得正式立案，要约方及本公司仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。于本公告日期，概无任何先决条件已获达成。"

来自官方的审查，无疑为此次交易增添了许多不确定性。尽管尚无更多信息披露，但此次交易的终止，无疑会引发市场的很多猜测。

事实上，此次与黑石集团的交易，被视为潘石屹彻底退出内地房地产行业的最后一步。SOHO 中国的漫漫出清之路始于 2014 年，当年，SOHO 中国宣布以 52.32 亿的价格出售上海 SOHO 静安广场以及 SOHO 海伦广场，同年 9 月，又将上海凌空 SOHO 的 10 万平米物业以 30.5 亿的价格出售给携程网。



位于上海大虹桥核心区的凌空 SOHO，紧邻虹桥交通枢纽（图源：视觉中国）

在之后几年，SOHO 中国陆续出售了上海外滩国际金融中心地块、上海 SOHO 世纪广场、虹口 SOHO 等资产，套现总额超过 350 亿元。

2019 年，有传言指出潘石屹决定在 2 年内出售 SOHO 中国的八处核心资产项目。去年，SOHO 中国曾与黑石集团磋商私有化交易，但最后也不了了之。

而此次与黑石集团的收购交易，则是潘石屹又一次 " 出清 " 的尝试，交易终止意味着潘石屹不得不继续维持 SOHO 中国的经营。用一些人的话来说，潘石屹最后还是没有 " 跑成 "。

所谓 " 要跑 " 这样的猜测，并没有切实的证据来证实——当然，也代表了某些看法。



黑石集团终止收购 SOHO 中国

但可以肯定的是，急于出清的背后，是潘石屹对房地产行业的持续看衰。

早在 2007 年，潘石屹就曾表示过对房地产市场的看跌预期。2014 年，潘石屹曾形容中国的房地产是泰坦尼克号，已经快要撞到冰山。2018 年 4 月，潘石屹曾在微博表示，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，但这条微博很快就被删除。

" 中国的房地产时代已经变了 "，这是潘石屹对房地产市场的总的判断。

市场真的在变化

时代的发展似乎验证了潘石屹的预言，最近几年，房企频频出现债务违约、资金链断裂、停工停产等情况，据中房网统计，最近 3 年已有约 1000 家房企申请破产清算，平均每天破产一家，就连一些实力雄厚的房企巨头，也陷入了资金泥沼，整个行业的发展进入了 " 寒冬期 "。

就在今年年初，河北地产巨头华夏幸福首先爆出债务违约问题，这家成立于 1998 年的房企，在 2017 年达至其发展的高峰，以 1200 亿销售额迈入地产 TOP10 行列。

然而好景不长，2018 年，华夏幸福就因楼盘销售情况不理想的问题遭遇资金链紧张，当时，一直支持华夏幸福发展的平安集团出手，以 137.7 亿的的价格收购华夏幸福 19.7% 的股份，为其续命。

此后，华夏幸福的资金问题不断，终于直到今年 2 月份，华夏幸福发布公告称公司新增未能如期偿还本息金额 58.17 亿元债务，公司累计未能如期偿还债务本息合计 110.54 亿元。大半年过去了，截至 9 月 4 日，华夏幸福已累计有 918.42 亿元的债务，没有丝毫转危为安的迹象。

除了房地产市场自身的发展逻辑外，外部环境的变化也使房企们的生存环境变得更加严峻。就在前天，河南的建业地产曝出一封 " 求救信 "，称在汛情和疫情的双重影响下，公司业务发展遭受严重打击，损失累计已达 50 亿元。

河南建业地产向政府求援（来源：微博 @全景网）

因此，为了不至于暴雷引发违约、失业等风险，建业地产希望河南政府能够在资金、税收、款项等方面予以支持，从而度过难关。

作为河南地产的老大哥，建业地产选择深耕河南市场的策略，其项目集中于河南各地，2020 年，实现销售额 1026 亿元、营收 433 亿元。在疫情与汛情的影响下，建业地产的住宅项目与文旅项目先后遭到打击，部分在建项目遭受洪水破坏、楼盘销售额也受到了很大影响；与此同时，旗下的 " 只有河南 " 文旅城，在开业不久就被迫停业。

在房地产行业的黄金时期，房地产企业往往依赖大肆举债的方式进行野蛮扩张，融资途径有银行融资、信托融资、发行债券等多种方式。高额的负债促使房企进入拿地 - 建设 - 销售 - 清盘的循环，一旦中间环节出现问题，则极易引发资金及债务问题。

在高速发展的年代，一切问题都可以被发展解决。但是随着行业监管日趋严厉，房企在融资与销售两端承压，行业发展进入瓶颈，资金问题便凸显出来。

洪流中的人

作为事关国民经济的重要行业，房企的资金问题涉及上下游各种行业、银行及金融机构，金额巨大、牵连甚广。因此自 2020 年以来，官方就已出台多项房企融资新规，试图降低房地产企业高杠杆带来的金融风险，其中以 " 三道红线 " 对房企的影响最大。

三道红线，是 2020 年 8 月人民银行、住建部对房企提出的 3 个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于 70%、净负债率不得大于 100%、现金短债比不得小于 1 倍。

根据要求，房地产企业被分为 " 红、橙、黄、绿 " 四档；三条红线全部触碰为红色档，企业的有息负债不得增加；触碰两条红线为橙色档，企业的有息负债规模年增速不得超过 5%；触碰一条红线为黄色档，有息负债规模年增长不得超过 10%；全部达标为绿色档，但有息负债规模年增速亦不得超过 15%。



万科董事长郁亮认为 " 三道红线 " 彻底给地产金融红利时代画上了句号

这项监管政策从 2021 年 1 月 1 日起进入降杠杆测试期，到 2023 年 6 月底，12 家试点房企的 " 三道红线 " 指标必须全部达标，2023 年底，所有房企须实现达标。

" 三道红线 " 的公布，直接限制了房企的外部融资渠道，对于走高负债、高杠杆模式的房企来说，这无疑是打中了七寸。

在房地产发展陷入僵局的局势面前，为了缓解自身资金压力，不少房企只能通过出售资产项目的方式度过难关，因此，今年以来，房地产市场出现了一波新的并购热潮，房地产行业面临新一轮的洗牌重组。



2021 上半年内房股 " 三道红线 " 榜（图源 : 微博 @乐居网济南）

陷入债务危机的华夏幸福，就曾在年中先后将位于深圳的城市更新管理公司与南京的江宁项目出售给鹏瑞地产与万科公司。

六月底，远洋地产以 40 亿元的金额收购了红星地产 70% 的股份，获得近千亿元的待售货值。

7 月 16 日，中国金茂宣布完成收购中国宏泰 29.90% 的股份，获得多个城市运营项目，或可提升其产业园区项目的业务吸引力。

行业的资产正在不断转手，大鱼和小鱼正在洗牌，显然，一场前所未有的变革正在袭来。在这场洪流中，再大的水生动物，也不过是浩瀚大潮中的一只鱼鳖。

在过去这些年，虽然生意在京城不算特别大，但潘石屹无疑是北京 " 最出名 " 的房地产商。他涉猎电影文娱，还海外捐款上亿，准备资助 " 中国贫困学生读哈佛 "。他还是微博大 V。

他的故事，尚未结束。

作者 | 寇大庸

编辑 | 闰 然