加拿大家庭“小屋换大屋”梦碎 只因……

　　最近，加拿大居民乔丹(Dale-Paul Jordan)一家非常郁闷：他们本打算小房换大房，但找到心仪的独立屋以后，现在自住的公寓(condo)却迟迟卖不出去，只好在最后一刻含泪放弃，一家四口的别墅梦就这样眼睁睁化为泡影。

　　“老房卖不出去，我们就无法支付新房的首付。”乔丹惋惜地说。

　　Condo现在有多难卖?

　　房价六星期降$6万

　　根据《金融邮报》的报道，像乔丹这样的房主还很多，尤其是在多伦多地区。乔丹家的房子就位于多伦多市区一栋时髦漂亮的公寓楼。

　　但当所有人都这样想的时候，condo就卖不出去了。于是像乔丹那样只有一套condo却又想升级换房的业主，就被卡在这个尴尬的位置。

　　乔丹说，同一栋公寓楼的另一个业主也打算卖房。一个多月前，乔丹将自己公寓挂牌上市。日子一天天过去，竟然没有任何买家感兴趣。忽然有一天，他们发现同一栋楼另一套房也挂上了网了，价格还比自家的叫价低了一大截!乔丹和妻子非常郁闷，立刻将自家的房子撤掉，放弃了换房升级的打算。

　　不止一个地产经纪表示，他们的客户对独立屋做出购买offer后又反悔，因为担心当前的公寓卖不出去。

　　多伦多经纪人莫科维奇(Thomas Mirkovich) ：“近期好几个交易，卖家都不得不对售价做出妥协。" 另地产经纪英格拉姆(Scott Ingram)说，他最近帮一对夫妇成功卖掉了市中心的公寓。房子刚上市的时候，同类公寓的售价在$70万左右。六个星期以后房子卖出去了，但价格只有$64.1万。短短一个半月，公寓的价格降了将近$6万。

　　大城市租金暴跌

　　投资型公寓业主也打算卖房

　　当前打算出售公寓的，不仅有乔丹那样的自住升级型业主，还有不少投资型公寓的房主。

　　因为寓公们发现，以租养贷的路子行不通了。

　　疫情带来的“逃离城市”浪潮，移民、游客和留学生骤减、加拿大失业率居高不下，都不断推高公寓的空置率，重创租金市场。根据10月份的租金报告，加拿大大城市的租金继续下降。与去年同期相比，多伦多骤降了17%，温哥华的租金也降至三四年来的最低点。

　　而在此刻选择脱手的投资性公寓业主，进一步将市上的公寓供应量推高。与多伦多相比，温哥华略好一点，但公寓售价和租金都在走低，却也是事实。

　　疫情以来加拿大的楼市一片繁荣，10月份房价比去年同期涨了17%。但经济学家预测，公寓市场的不景气可能会以“涓滴渗透”的方式影响整个楼市，甚至可能成为加拿大楼市由盛转衰的起点。毕竟，当前楼市繁荣与政府的发钱托底有关。如果政府补助停止而经济又没有恢复，残酷现实就会迅速到来。

　　穆迪分析(Moody's Analytics预测)，2021年加拿大房价将下跌7%，独立屋和公寓都将下跌。它认为，多伦多地区的价格将下滑到2017年初的水平，直到2023年中期才会完全恢复。

　　先买后卖还是先买后买?

　　升级换房有策略

　　但即便如此，业内人士仍建议，想卖公寓就卖，不要太拖延。毕竟，如果房价未来三年真的一路下行的话，今年让你痛苦的超低售价，在明年看来属于卖得很好的价格。

　　对乔丹那种升级换房的刚需卖家来说，这个建议更加重要。

　　有业内人士说，乔丹的烦恼，其实是个“先卖后买or先买后卖”的技术问题。

　　在小屋换大屋的时候，所有人都会面临这个问题。两种策略都有各自的优缺点，对应不同的人群。先卖后买是大多数普通人的选择，他们没有余钱，必须卖掉现在的房子才能凑够第二套的首付等费用。先买后卖适合那些财力和信用充足的人，他们不需用第一套房的房款支付第二套的首付。

　　如果你咨询专业地产经纪，会发现可能还有第三条路，就是向银行申请一笔“过桥贷款”来支付新房首付，然后用换来的时间差从容卖掉老房。同样是先买后卖，但时间和心态上都从容了不少。

　　当然，这只是个简化的模型，真实过程相当复杂，需要专业人士的帮助。

　　对普通人来说，房子是人生最大的消费品兼最大的投资品。买房需要投入海量的时间、精力和技能，卖房也一样。而同时买房卖房且在短期内完成，压力可想而知。希望乔丹以及所有换房的业主聘请专业的地产经纪人，以推动自己的别墅梦顺利实现。