美元或再加息 全球20城房价或面临断崖大跌

2008年金融危机之后，全球经济出现了一道特殊景象，即在美联储QE印钞模式推动下，全球范围内产生了大量膨胀资产，全球楼市也正是那时由低谷渐渐进入盛宴模式。然而自2015年底，美联储突然退出QE，美元进入超罕见的加息通道。


 截至目前，在近三年时间，美元已加息8次，而仅今年以来，美元就已加息3次，迹象表明，美联储或将于12月开启今年的第4次加息。美联储最近一次加息的政策声明最重要的变化是，有关美元“货币政策立场仍然宽松”的语句被整体删除，尽管近日美元提前“放水”的声音日益高涨，但鹰派预计是，美元加息或仍将持续至2020年。

那么，对于全球楼市盛宴又有怎样的影响呢？我们发现，全球至少二十个城市或正在进入房价大跌的“雷区”，膨胀美元制造的全球炒作级高房价庞氏骗局或正在被揭穿。


在美元基准利率不断上升过程中，美国固定资产贷款利率也不断上行，Mortgage Bankers  Association数据显示（如上图），美国30年期平均固定抵押贷款利率已升至5.17%。这是2009年9月以来的最高水平。一旦升至6%，这将是2008年12月的水平。而这一利率对应的美国楼市水平也处于历史上的低位（如下图）。


在美元利率和美国固定资产利率升息的带动之下，全球多个央行正在进入跟随美联储加息的通道中。据华尔街日报近期报道称，除中国央行例外，多家央行或进入追随美联储加息的时间。这意味着全球许多房地产的价格也将进入紧缩状态。还没有抛售变现的全球炒房客还要为此背负沉重的债务大山。

截至目前，巴林、沙特、阿联酋、印尼、印度、阿根廷、土耳其、英国央行纷纷开启了加息模式。欧洲央行稍早前宣布将于今年年底前结束购债，这为该央行2019年加息提供了更大可能。此外，迫于澳元今年以来已落为发达市场最差货币，澳大利亚央行或也将于2019年开始加息。


而过去被全球热钱大力光顾的澳大利亚和加拿大也都实行了固定资产贷款的严格审核举措。路透社近期报道称，  在美元加息压力下，过去依赖外国资本，本国债务风险加剧的泰国央行和韩国央行或也即将进入加息通道。与此同时，越南经济由于过度依赖美元贷款，尽管近年经济取得亮眼指数，但在美元加息的压力下，曾经火爆的越南经济或正在成为牺牲品，每况愈下的越南盾也为该国央行升息提供了依据。

说到底，过去高外债，低外储的经济体央行或都将不得不跟随美联储加息。这意味着过去单纯靠杠杆和外国投资者推高房，特别是那些非刚需、基本没有任何自住需求的全球多个城市楼市或即将遇冷。


以全球炒房客喜爱的英国伦敦楼市为例，早在今年1月，伦敦房价平均下滑至593396英镑（约合82万美元），这是自2009年8月以来伦敦房价出现的最大跌幅。而据LonRes的数据显示，今年第三季度，伦敦高端住宅市场挂牌出售的200万英镑以上的房屋数量同比下降25%，伦敦整体房市的降幅为19%。

另据Rightmove近日指出，与10月份相比，英国房价下跌了1.7%，为2012年以来的最大跌幅。房产析师Miles  Shipside认为，新卖家及其代理人正对市场力量做出反应，他们降低定价期望的时间比以往更快，在伦敦，买家购买能力愈发不足，南部以及高价地区市场趋冷。


再以美国楼市为例，随着十年期美债收益率的不断走高，全球大量投资者纷纷减持美债，这对美国楼市的负面影响也正放大。据美房地产经纪人协会报告，目前，有约90%的现房销量却出现意外大幅下降，跌入近三年来最低谷。


9月南加州新屋和成屋销售较去年同期同比下跌18%，创8年来最大单月降幅，也创2007年房贷危机以来最差9月行情。彭博援引Brown Harris  Stevens的报告称，在今年二季度时，纽约曼哈顿的二手公寓就以五年以来最大的折扣售出，在纽约，一周内就有800栋待售房屋降价销售，这在最近12年来实属首次。

就连巴菲特等美国富豪也正在清算美国一些城市的房产。据全美最大的房地产交易平台REDFIN近日称，巴菲特位于加州海滩的房屋直到打了7折之后才顺利售出。影星布鲁斯威利斯也紧跟其上，近日也以500万美元成交了一套自2011起其以1500万美元挂牌的豪宅。


与此同时，同样的景象或也正在加拿大和澳大利亚上演。比如，今年年上半年，加拿大多地高端独立物业销售急速下行，总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，超400万的豪宅销量暴降51%。同等住宅在温哥华销量也大跌47%。而据澳大利亚新闻网站近日援引研究机构Domain最新发布的一份报告指出，澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房价目前已经创下2008年以来最大的年度跌幅。瑞银的一项新分析得出结论认为，在深度衰退的情况下，澳大利亚的房价可能下跌30％。

事实上，不仅是发达市场，近年高度依赖外国投资者购买房产的越南胡志明市，印度孟买等东南亚和南亚多个城市房价也正受到全球资本收缩的冲击。


长期跟踪全球楼市，发现在美联储彻底结束宽松周期后，全球至少有20个城市的楼市存在无人居住，房价或将大跌的冰冷现实。它们分别是，美国的西雅图和纽约曼哈顿、英国的伦敦、加拿大的多伦多和温哥华、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、瑞典的斯德哥尔摩、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市、菲律宾的马尼拉以及韩国首尔。