女经纪伙17岁孙女炒楼花 获利20万不报遭重罚

　　税务法庭处理的一宗诉讼说明不遵守物业交易税务规定的后果。该诉讼涉及一名女地产经纪及其当时只有17岁的孙女。两人于2006年都签订了购买协议，各自买入在多伦多正在兴建的一个共管柏文大厦单位。女经纪买6号单位，其孙女则买了5号单位。交易于2010年6月完成，在同一个月5号单位被售出，6号单位在之后一个月售出。

　　不过，女经纪及她孙女在2010年度报税时均没有申报出售这些共管柏文单位后的任何收益。加拿大税局重新评估她们的2010年报税表时，发现女经纪没有申报103,206万元商业收益，这笔收益源自出售6号单位。同样，其孙女也没有申报源自出售5号单位的106,025元商业收益。税局因此向两人征收大笔罚款。

　　女经纪与她孙女在法庭上申辩说，她们原意是长期持有购入的柏文单位，无意炒卖楼花，所以应视出售两个单位所获为资本增值，以50%税率征税。据她们的解释，孙女准备中学毕业后，入读该柏文隔邻的辛力加学院(Seneca College)，并拟住在所购单位内。女经纪则计划把她的单位出租予第三者。

　　但法官并不接受她们的解释。原因是女经纪和其孙女根本缺乏财力完成两个单位的交易，怎可能长期持有？

　　首先，女经纪的信用评级很差，没有任何一间传统金融机构会贷款给她，而她孙女的年薪少于7,000元。况且，女经纪需透过朋友的短期贷款，才能完成单位交易并出售。她之后把出售5号单位所得，帮助完成6号单位的交易。女经纪没有拥有过6号单位，便把它放盘出售。

　　法官基于此判断，女经纪纯粹为了出售柏文单位谋利，是典型的炒卖物业，所以法官认为两个单位出售所获得益，应以税局定性为商业收益对待，而非资本增值以50%税率征税。

　　女经纪又在法庭上辩称，不知道需要申报利润。法官认为，这样的解释难以置信，由于女经纪提交2010年报税表时，她在地产行业从事了约23年。法官不相信女经纪不知道她的单位若不是惯常居所的话，所获利润便要交税；因此，法官裁定女经纪出售6号单位没申报利润是重大过失。

　　相反，法官认为女经纪的孙女未致犯上严重错误。法官的理由是现年21岁的孙女的报税经验，只限于每年提交T4入息表格，收入申报相对较少，而且要靠她父亲及祖母告诉怎样填报。