温哥华天空 美国的房子比我们想象的便宜很多，比如在洛杉矶周边70万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在德州的休斯敦这种地方40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了。140万美金买1500平方也不是什么大惊小怪的事情。我自己在洛杉矶和休斯顿都买了房子，所以我了解的还算比较清楚。如果你觉得文章太长，直接跳到后面。
—-为什么我会去美国买房—-
我首先说一下我为什么要去美国买房子，我有两个主要的考虑，一是孩子的教育我是打算让孩子初中毕业出去读书，将来再回国来工作，当然这只是我的设想，所以我买的两个房子都算是学区房。
二是做个资产的全球化配置，中国目前有大约170万亿货币，财富却不到80万亿，货币与财富巨大的比率，是货币贬值最大的隐患。虽然现在人民币非常坚挺（其中门道，我另外写一篇文章来解释），但对于中产来说，是适当分散部分风险。那么美国的房地产目前是什么现状呢？最近十年来的房产趋势，丹佛、达拉斯和西雅图的房产增值速度最快，分别是15.7%、13%与11.7%。根据预测报告显示，保守估计在2017年，房价涨幅最大的可能是西雅图（Seattle，WA）增幅为6.4%；其次是加州的Riverside，增幅为5.8%。同样入围前5名的城市还有亚特兰大（Atlanta，GA），休斯顿（Houston，TX）以及旧金山（SanFrancisco，CA）。
所以美国的房子并不是像我们这样适合投资，保值的意义更大。投资美国房地产，仅仅是为了保险，而不是为了增值。（这里可以画个重点）这是大家必须要搞清楚的一件事。
—-美国买房的五个步骤—-
Step 1 要投资美国的房地产，首先你要确定，你是否喜欢美国的生活文化。我觉得美国的生活文化有两点中国人很不习惯的地方，一是这个国家重规则，不重潜规则。比如我在肯尼迪机场把行李丢了，丢行李这事在美国实在太正常了。于是我就去找丢失行李咨询台，一个中年妇女接待了我，微笑着说hi~然后就递给我一张表格，填好后说找到行李会跟我联系。我问行李现在到底在哪里呢？她说不知道。我又问大约需要多久能找到呢？她说不知道。这个服务态度如果在国内估计很多人会大呼小叫了，或者直接说，把你们领导喊过来。
丢了几次行李我就知道了，是的，丢了好几次，对这位中年妇女来说，这只是她的一份工作，你着急不着急跟她关系不大，她只要在规则范围内做完事情就好了。如果你闹事，她就可以报警然后把你抓起来。大家都按照规则做事的坏处是没啥人情化，不灵活，效率一般也比较低。好处是一视同仁，不管你爸叫不叫李刚，都得遵循流程来。
美国生活文化的第二个特点是无聊。大部分商场晚上五六点就关门，大家下班回家各找各妈。美国除了纽约、芝加哥这些大城市的Downtown，很少高楼林立，因为地广人稀，所以大家都住的非常分散，出门找个便利店开车个20分钟是非常正常的，赶到后还很可能发现人家已经关门了。美国人晚上更热衷于陪家人，全家卧在沙发上看电视，或者亲吻孩子，因为很无聊，所以有大把时间生孩子玩。
Step 2 如果你是纯投资没有必要考虑文化的冲突，但如果你要自住就要想想能不能接受美国式的规则与无聊。因为投资重点看收益，自住才要看环境。所以投资的人很可能买酒店式公寓，自住的人更愿意买House。很多中国人来美国后，特别喜欢买House，因为在美国买House其实很便宜，比如在洛杉矶周边70万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在德州40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了，这里说的德州不是出扒鸡那个地方哈。但买House的话，后期维护的成本较高，比如花园要修修剪剪啊，家里水管子坏了也没有公寓统一的维修，还要自己找有执照的水管修理工，这些人收费不仅贵，在美剧来还经常勾引女主人，这风险就太高了。
Step 3 确定自己的意愿后，就开始开设银行账户和寻找房屋经纪人。开设银行账户很简单，但就是等的时间很漫长，美国银行的效率跟《疯狂动物城》里的树懒没什么不同，我申请了支票，等了一周后，在周五下午16：51分接到银行工作人员的电话，说您的支票到了，您可以过来取，但我们想提醒你，我们17：00下班。我说：你是不是觉得我是超人，穿个内裤就可以飞过来？她说你怎么飞我不管，但您开玩笑用了1分钟，现在还剩下8分钟了。美国买房一般都要找一个房屋经纪人，因为不找白不找，经纪人的费用是由卖家负责的。经纪人往往比较清楚每个城市房地产的情况。美国的房屋经纪人感觉无处不在，我打一辆Uber连司机都是房屋经纪人，边开车边介绍自己的业务范围，还顺道说着每个房子的八卦，路过Pasadena一个房子说，说里面就住2个人，但配了60个佣人。我一直在琢磨那60个佣人到底是不是人。
Step 4 经纪人会推荐很多房源给你，但最终的判断还是要靠自己完成。在美国判断房子好坏要考虑四个关键因素：一是看治安，最好不是各国人混居的地方，这样的地方人杂一般冲突都比较多。二是看学区，但一般来说好学区一般房价都比较高，因为美国的学校大部分都是靠房产税养的，而房价越高房产税越高，这是正相关的。三是看房屋质量，比如加州为了抗震大部分房子都是木质结构的，就要检查有没有白蚁等问题。四是看邻居，比如隔壁住着Facebook的扎克伯格，他有女儿我有儿子，这样的房子未必升值，但我们家很可能升值。
Step 5 如果看上了自己中意的房子，接下来就要明确房子的费用了。相比较于北上广深来说美国买房子不算贵，像洛杉矶芝加哥这些城市的非核心地段70万美金左右就可以买套别墅，上百万美金的房子已经非常不错了。这笔钱还可以贷款，首付40%就可以了，30年的房贷利率大致在4.5%左右。除了房价，在美国买房还要考虑另一项很重的支出就是房产税，每个州征收的税率不同，基本在1~3%，比如加州大致在1%。假如你买了500万人民币的房子，每年需要交纳5万的房产税。除了房产税还有保险费，每年需要几百到几千不等，这个是可以谈判的，比如你安装了烟雾报警器就可以获得5%的折扣。物业费公寓才会收，别墅是没有物业费的。
—-在美国买房后我后悔了吗—-
说实话，有点。
跟国内涨疯了的房价比较起来，美国的房子显然不是好的投资品。
但一个人有一些资产后，就需要去配置，不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。
最近房产税吆吆喝喝的要出台，坦白说，这个政策，呵呵。因为你本来就是把房子租给购房者，不过70年产权而已。现在又在这70年产权上收税，这就不是很人道了。这是一房三吃，土地卖一次，购房时各种契税卖一次，现在房子各种限制后，开始考虑收税了。
可想而知，接下来又会掀起一轮海外购房潮。
—-国内房子怎么投资—-
1、如果你目前没有房子，随时可入，因为这是你为数不多可以利用国家金融杠杆的地方。你知道国家为什么要去杠杆吗？对它不利。以我的经验，凡是对它不利的地方，一般就是可以争利的地方。（这句可以画个重点）。另外，你自己住的房子，又不是以出售为目的，你的时间周期足够可以克服风险。在投资这件事情，时间是最宝贵的资本，因为你耗得起。
2、如果你已经有几套房子了，如果是学区房可以出租，国家轰轰烈烈的租售同权，显然不会不了了之，怎样也要做个样子出来。这个时候坐收租金，显然是一个不错的选择。
3、如果你的杠杆过重，国家在贷款利率上会不断加重你的负担，所以能出掉几套最好。正常来说，每个月还的贷款达到自己的50%以上，就比较危险了。
4、一线城市这几年基本没戏，二三线要看地域，比如深港澳大湾区显然是可以考虑的。如何判断一个地方的房地产值不值得投资？一看当地的经济依托，除了房地产还有没有支撑。这直接决定了政府的意愿。二看人口近五年的走势，流出还是流入。三看土地供给状况，这决定了供给端的存量。
—房产税是什么鬼—
1、目前房产税政策明确表示要出台，这是第一，应该在未来五年逐步实施。但是怎么征税，是对第一套就征，还是第二套，都没有明确说法。
2、以我的看法，为了不引起巨大争议，针对第二套以上（不含第二套）征税比较稳妥，税率参考国外大致在房价的1~2%，征税房价的价格会由房价评估师来衡量。
3、房产税一旦开征，这就是大杀器，交易量一定下滑（加上之前的重重政策）。价格一定会出现低谷。
4、未来3年房地产这个投资标的都不是好的选择。
5、要买就买好房子，什么是好房子？商场、操场、菜场，学区房优先。如果你有经济实力，好的地段的别墅也可以考虑，未来十年中国会进入改善型换房阶段，别墅一定是稀缺产品。
—-最后在美国买房我的七点建议—-
1、我觉得美国有三类房子值得投资，一类是中国人聚集的地方，中国人喜欢扎堆，而中国人又热衷于买房子，这几个因素综合起来，加州的尔湾是个不错的选择。这样的地方买house比较好，每个中国人都有一个house梦。也不贵，不到一百万美金就200多平的House了。
二是著名的旅游景点附近，因为美国人非常热衷于旅行，好像美国的年轻一代并不那么在意房子，把房子当投资品算是我们的一项伟大发明了。在景点附近的房子通过Airbnb租出去收益也不错，比如靠近迪斯尼靠近环球影城靠近冲浪海滩之类的。
三是Downtown的公寓，靠近商圈出租会非常方便，但这类公寓都很贵，只要土豪才会考虑吧，反正我买不起，一套小小的公寓比一套大House还贵。
2、如果近期你没有去美国居住的打算，房子直接委托给中介出租，也可以放在airbnb上出租，当然后者的受益更大一些。
3、不要一听美国的房产税就觉得很恐怖，美国很多税是可以抵扣的，所以如果你要缴税，记得咨询有经验的人（比如我，哈哈）。也可以找专业的税务律师，他会帮你做一个筹划。在国内税并不一定会让你有大的感觉，美国如果你处理不好，一定会让你震惊。
4、如何把钱弄去买房，嗯，如果不是少部分看到我是断断不会说这个地方的。有些人是通过黑市交易，这种交易公司一般名字都是全球理财之类的，香港比较多。还有一些人就是蚂蚁搬家，毕竟美国买房也需要不了那么多钱，我收过能贷款就贷款吧。每个人一年五万美金的额度，基本全家十几口人就绰绰有余了。
5、尽量买现房，不要买期房。以为美国的房地产公司不像国内，动辄有进入五百强，美国有大量很小规模的开发商，所以在开发房子的过程中，出现各种问题也不是什么新鲜事。如果国内的人去买，最好是直接看得到的房子。
6、注意好你的邻居。这里跟你说实话吧，华人聚集区虽然语言上便利，但往往容易被坑。我不知道为什么，出了国后，中国人特别喜欢坑中国人。如果你语言可以的话，在越贵的白人区一般条件越好。
7、现在有一些中国的房地产开发商，你知道脑子灵活的，会有绿卡赠送的服务。其逻辑就是将你买房的钱转移自己开发的酒店里去，这样就创造了美国人就业的机会。之前是50万美金，现在特朗普上台后不断提价。但是如果能有这样的服务，如果你又想孩子去读书，那就是极好的一件事了。
关于美国买房我就先交流到这里吧。
