华裔业主违规短租面临8.9万罚金！法官为何减

根据卑诗省民事审裁处周一（7月27日）公布的裁决，涉事业主张玉凤（音译，Yufeng Zhang）否认自己违反大楼禁止短期出租的物业管理条例，并对业主委员会的处罚提出挑战。

审裁官指出，现有证据足以证明该公寓曾被用于短期出租，但业主委员会的罚款计算方式并不符合相关规定，因此大部分罚款不能成立。

最终，原本高达8.9万加元的罚款中，有8.6万加元被撤销，仅保留3,000加元罚款，另需支付125加元审裁费用。

监控、门禁记录成关键证据

为证明存在违规短租行为，业主委员会提交了多项证据，包括公寓大堂及电梯监控录像，画面显示有人拖着行李频繁进出，也拍到清洁人员携带清洁用品进入该单位。

与此同时，门禁刷卡记录也显示，这些人员曾进入张女士的公寓。

综合这些证据，审裁官认为，该单位很可能曾通过Airbnb或类似平台进行短期出租。

业主委员会表示，该单位在2023年11月至2024年2月期间，共发生5次违规短租。不过，其中两起案件仅有监控录像，没有对应的门禁记录，因此证据不足。

最终，审裁官仅认定其中3起违规事实成立。

业主称不知情，但审裁官不采信

张女士表示，涉事期间房屋一直出租给一名长期租客，房屋由第三方代理负责管理。她承认管理过程中存在监管疏忽，但强调自己并不知道单位被转作短租。

不过，审裁处文件显示，业主委员会曾多次通过电子邮件向她发送违规通知，提醒单位涉嫌违规使用。

张女士则解释称，这些邮件发送到了一个她平时并不常使用的邮箱，因此没有及时发现。

对此，审裁官认为这一解释并不可信，认为她知道或理应知道房屋存在违规情况。

更令审裁官质疑的是，张女士提交的一份租赁合同声称签署于2023年11月，但她后来承认，该合同实际上属于事后补签、倒签日期。

裁决书指出，这份文件“令人对张女士的诚信产生严重疑虑”，由于她未能作出合理解释，因此审裁官也不接受她关于“当时确实存在长期租客”的说法。

罚款为何被大幅撤销？

虽然审裁官认定违规短租确实发生，但认为业主委员会适用了错误的罚款方式。

根据该公寓的物业管理条例，只有在违规行为持续超过7天且未中断的情况下，才能按每天1,000加元持续罚款。

而业主委员会直接按照每天1,000加元累计计算罚款，并未符合条例规定。

此外，在实施持续罚款之前，业主委员会也没有完成条例要求的两次正式通知程序。

因此，虽然3起违规行为累计持续约55天，但依法只能分别按每起违规处罚1,000加元，合计3,000加元，而非原来的8.9万加元。

此次裁决也提醒BC省公寓业主委员会，虽然有权对违规短租行为进行处罚，但罚款程序和计算方式必须严格符合物业管理条例，否则即使违规事实成立，巨额罚款也可能因程序或计算错误而被法院或审裁机构撤销。