这两天一位网友在社交媒体的吐槽引起了共鸣。
网友说他在大温某市投资了一套2卧室公寓，当时加拿大央行还没有加息，总价90万出头，35%首付，选择浮动利率，每月供款2414元，公寓管理费是每月550。不算地税和保险的情况下，每月养房的支出是2964元。
房子到手后就放租，当时签的租金是每月2950元。也就是每月的现金流基本持平。
但天有不测风云，加拿大央行开始加息了。
为了应对不断上涨的月供，网友在第一年选择提前还贷10%，第二年又提前还贷10%，两年提前还贷之后相当于首付到了48%。
但截至2023年8月，每月仅仅是纯利息就要偿还2780元。所谓纯利息就相当于支付给银行的房租。
也可以理解为网友先给了银行45万现金，然后又以每个月2780的价格把房子租下来，但他这个租客需要自付地税、保险、物业费。然后不享受这个房子，再把房子转租出去。
而目前的租金仅仅是3000加元。
网友还说过去两年物业费从550涨到650，涨幅达到18.36%，跑赢了CPI。里里外外算在一起，网友每月现金流净亏650元左右。
而首付45万每年损失的利息收入大约在2.2万元-2.5万元左右，相当于每月又亏了2000。
最后网友哀叹，真的扛不住了！
当然，如果现在的租客退租，那这2卧室公寓的月租金大概能涨到3500元往上，基本可以把现金流重新拉到不赔不赚的程度。
但作为投资，这个回报率显然太低了。
这位房主账算的没毛病，但大温的租金回报率早就是北美最低了，所有投资大温地产投资客没有人想着靠租金就能赚钱。都是等着房价大幅上涨，然后加杠杆的部分就是自己的纯利润。
作为投资而言，一套大温房产一买一卖平均有2.5%的税和4%的经纪佣金，再算上每年的通胀和养房的成本，房价复合增长率低于5%，基本就是个赔钱货。
不过过去二十年，大温房的复合增长率显然远远超过5%，房价本身就有非常强的赚钱效应，这也是大家愿意投资大温的高价住宅而不是加拿大其他城市低价房产的原因。
恰好，建筑业和土地开发协会 (BILD)在8月23日发布了大多伦多地区 (GTA)新盘销售大幅放缓，其中公寓销量是二十三年来最低。
在没有大温数据的情况下，也可以供投资者参考。毕竟，多伦多的公寓市场可能比温哥华还要火爆些。
数据显示，GTA上个月新屋销售总量为1190 套，较2022年7月下降18%，比10年平均水平低50%。
其中需要缴纳管理费的共管Condo（包括低层、中层和高层公寓建筑、堆叠式联排别墅和loft 单元）售出828套，比2022年7月下降 39%，比10年平均水平低50%。
目前，大多伦多地区还有16683套新房库存等着买家购买，其中低层单户型住宅有2068套，公寓有14615套。
而房价方面，随着销售放缓和库存增加，新房基准价格走软。其中公寓基准价格大约为108万加元，同比跌9%。
不能提供正向现金流的物业还值不值得投资，这件事恐怕是未来很长一段时间内困扰大家的难题。
看来，这事暂时无解。
