多伦多和温哥华楼市蓬勃 加国不同地区三速发展
资料提供：
道明经济分析部 (TD Economics)
经济学家 Diana Petramala
加拿大全国的主要楼市以「三速」发展：蓬勃者包括多伦多、温哥华和周边地区，受压的是卡加利、爱民顿、沙斯卡通和利载拿，稳定的则是加拿大其馀部分。
发展最快的市场于去年将整体的加拿大房屋重售活动推高至有纪录以来的第二最高水平 (仅次于2007年)，而全国房价上涨了8.5%。
各个市场之间的表现差距将于2016年收窄一点儿。此趋同现象在某程度上是被最近的监管条例变化和借款利率上调推动，这些因素将掣肘房价最高的多伦多和温哥华市场的未来增长。
最直接受低油价打击的市场包括卡加利，房价不大可能于2017年之前回稳。
整体而言，全国的成屋销售量和新屋动工量可能回调到与长期平均值一致的水平，而价格增长预期于2016年放缓至只有2.6%，然后于2017年略为下降。
利率爬升削弱房屋负担能力
加拿大以弱于预期的经济表现告别2015年，许多分析师低估了油价下跌的严重性和影响力。冲击大多集中于亚省和纽芬兰及拉布拉多省，两省经济于今年亦预期会收缩。此外，其他省份和行业所蒙受的连锁效应愈来愈大，所以道明经济分析部 (TD Economics) 调低对几乎所有地区的经济增长的预期。
今年加国许多地区可能只有温和的收入增长，低利率将仍然是推动楼市活动的主要刺激因素。利率环境将继续吸引房屋买家，5年期加拿大政府债券收益率已于今年初触及创纪录低位。加拿大央行应会坚持现状，至少直到2018年。
部分按揭利率已开始上升，一些地反映了随著金融状况收紧和监管规则改变，银行的筹资成本紧缩。去年12月至今年1月，部分银行把5年期按揭的特别利率提高了多达30个基点。历史显示，30个基点的利率升幅意味著成屋销售量将于两个季度内下降5%至10%。此影响将不足以使销售量返回与其长期平均值一致的水平。
于整个2016年和2017年，当联储局继续其跨越多年的缓慢渐进式紧缩周期，美国利率攀升，加拿大的按揭利率可能会有一些上行压力。随著加国经济于今年后期挨过油价的冲击，加拿大中期至长期债券的收益率可望与美国的一起缓慢走高。
受保按揭规例改变对楼市影响有限
将于短期内进一步抑制楼市活动的另一个因素是财务部最近宣布的按揭规例改变。有关改变于2016年2月15日生效，屋价50万元至100万元的受保按揭需支付更高的首期付款。这是政府于接近7年内第五次收紧受保按揭的资格规定。
过去4次的规则改变都道致房屋需求下降，持续约4至6个季度。这次规则改变的目标在市场上所占份额要小得多，影响力应会较小。首先，多伦多和温哥华是仅有的两个市场平均屋价处于50万元至100万元的范围内。新规则也许会对卡加利造成不合比例的影响，卡加利的首次置业人士比例比大部分市场都高。更重要的是，过去的规则改变已道致需求转向更传统的按揭，受保按揭减少。受保按揭在特许银行的按揭贷款中所占比例现已减少。这意味著房屋销售主要由那些已支付大笔首期付款的购房者推动。
按揭保险规例的变化可能会道致房屋需求波动。总的来说，购房活动于整个1月份跃增，原因是部分买家试图于新规则生效前购房。我们相信2月15日新例生效后的几个月将有所回落。
最近加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 和金融机构监管局 (联邦政府的银行监管部门OSFI) 亦宣布了一些将提高筹资成本的措施，它们主要针对规模较大的银行。来自受较少监管的小型贷款机构的竞争增加，银行也许会选择不把这些更高的成本大幅转嫁给借款者。
安省和卑诗省楼市将适度调整
多伦多和温哥华以强劲势头进入2016年。1月份温哥华的成屋销售量比其长期平均水平高出46%，而房价估计比上年同期升了接近20%。多伦多的1月份平均房价同比升14.1%。
去年炽热的楼市活动可能已令这两个市场变得脆弱，更易受到利率渐升和监管规则改变的影响。整个2016年和2017年，平均的成屋销售量和新屋兴建量可能远离创纪录水平，但仍高于它们的长期平均水平。温哥华楼市是加国13个市场中最反覆不定的，丰收年后有所回落是常见现象。
尽管如此，那些等待多伦多和温哥华楼市崩盘的人今年也许要再次失望。多伦多和温哥华可能会受惠于国外投资的流入。由于加元受压，以其他表现较强的货币来看，加拿大的房屋变得比较便宜，所以国外投资的流入可望持强，甚至进一步增加。安省和卑诗省也有人口锐升的情况，来自失业率上升的地区的工人似乎都前往安省和卑诗省，寻求更好的经济前景。这些人流将一直支持房屋需求，但可能会于短期内令本已紧张的租赁市场更强。
多伦多的房价增长可能会于2016年馀下日子，一直放缓至更可持续的4%，然后于2017年市场变得更平衡时略跌。多伦多的新屋落成量于2015年上涨，特别是多户房屋，现在仍有创纪录的在建新屋数量。然而，流入的人口将有助吸纳市场上不断增加的待售房屋，市场调整应只是温和。
自从2008年至2009年经济衰退以来，温哥华的房屋兴建量一直远低于历史平均水平，即使需求逐渐减少，新屋和成屋的市场都会于未来一年依然紧张。因此，温哥华成屋价格的平均增幅预期于2016年仍有强健的7%，然后价格将于2017年微降2%。
安省和卑诗省的势头并不局限于多伦多和温哥华，房价较易负担的其他市场也一直畅旺。特别是维多利亚和咸美顿，去年的房屋需求增长与多伦多和温哥华看齐。因此，这些市场可能会于2016年和2017年，随著整体市场活动放缓而经历一些回落。然而，它们相对于其他更大的城市，仍有负担得起的房价，因而更能吸引首次置业者。此外，这些市场有较少的建筑活动，所以即使需求下降，它们仍处于很平衡的状态，房价应会于未来两年内继续以温和的步伐上升。
产油地区楼市持续调整
经济是影响亚省楼市的头号因素。工作流失加剧，亚省不再吸引那麽多的工人。事实上，风险在于人们开始前往别处寻求更好的经济前景。因此，数量创纪录的即将落成房屋不大可能于2016年和2017被吸纳，房价将有下行压力。
卡加利的成屋销售量已从2014年7月的高峰水平下跌了36%，而爱民顿的成屋销售量亦从2014年10月的高峰值下降了15%；两者预期将于今年年底达到其2008年/2009年的最低点。根据加拿大地产协会的定义，市场于2015年依然处于很平衡的状态，房价非常稳定。平衡市场的定义通常是房屋销量与挂牌比率在40至60的范围内。去年12月，卡加利和爱民顿的房屋销量与挂牌比率的6个月移动平均值分别为56和47。但挂牌量急升，两个市场都更倾向于让买家有愈来愈大的议价能力，而出租房屋空置率于2015年增加了一倍多。到了今年年底，爱民顿和卡加利的房价预期将分别下跌了约8%至10%。其后，房价将可能与油价一起回稳。新屋兴建量将于短期至中期内大为回落，并需要几年时间来复原。
在油价的冲击下，纽芬兰及拉布拉多省的楼市销情于整个2015年依然很稳定，但价格有疲弱迹象出现，12月同比下降5%。待售房屋数量上升，建筑活动已过度疲弱，新屋兴建量很可能会于2016年和2017年间连续第五年下降。房价进一步走弱，名义本地生产总值连续第三年收缩，失业率接近15%。
沙省与亚省有密切的贸易关係，对能源出口的依赖愈来愈大，经济亦因而受商品价格下跌的打击。沙省楼市经过数年激烈的房价增长和过度建设，已对经济冲击更为敏感。
温尼辟的平均成屋房价格于去年12月同比下降近6%，房价的下行压力主要是供应使然。过去数年的建筑活动兴旺，而挂牌量一直上升，但楼市依然平衡，房屋销量与挂牌比率处于2000年代初期以来最低水平。虽然油价下跌的部分连锁效应使经济受压，缅省比其他草原省份有更大的经济多样性。短期内房价可能因为待售房屋增加而进一步减弱，但未来几年的整体楼市活动应会保持稳定。
其他市场保持稳定
包括圣约翰、满地可和魁北克市等其他市场的成屋销售和价格于2015年温和增长，而且以供求基本面和估值来说，它们都以相当平衡的状态进入2016年。因此，未来利率调高对这些市场造成的压力应会较轻。
魁省劳工市场是2015年内全国表现最好的市场之一。工作增长和低利率有助刺激魁北克市和满地可的房屋需求和新屋建筑活动。这两个市场都仍在努力减少待售房屋，房价可能会于未来两年增长2%至3%。
圣约翰和爱德华王子岛正在结束一场进行了多年的楼市调整。新屋兴建量回落，有助使房屋销量与挂牌比率稳定下来。在纽宾士域省，持续的低利率环境应有助楼市于2016年和2017年保持稳定。
多伦多以东的所有市场，其中哈里法斯的成屋销售量令人失望。销量低迷了多年，低利率和造船项目对经济的刺激应会令房屋需求稳定下来，但迄今复苏尚未实现。有迹象显示哈里法斯有趋势由成屋市场转往租赁市场，可能是由于人口老化令住户改迁较小的住所。展望未来，2016年下半年的人口和就业增长应会奠定销量回稳的基础。市场依然相当平衡，令房价保持少于2%的增幅。
* * *
道明经济分析部 (TD Economics)
经济学家 Diana Petramala
加拿大全国的主要楼市以「三速」发展：蓬勃者包括多伦多、温哥华和周边地区，受压的是卡加利、爱民顿、沙斯卡通和利载拿，稳定的则是加拿大其馀部分。
发展最快的市场于去年将整体的加拿大房屋重售活动推高至有纪录以来的第二最高水平 (仅次于2007年)，而全国房价上涨了8.5%。
各个市场之间的表现差距将于2016年收窄一点儿。此趋同现象在某程度上是被最近的监管条例变化和借款利率上调推动，这些因素将掣肘房价最高的多伦多和温哥华市场的未来增长。
最直接受低油价打击的市场包括卡加利，房价不大可能于2017年之前回稳。
整体而言，全国的成屋销售量和新屋动工量可能回调到与长期平均值一致的水平，而价格增长预期于2016年放缓至只有2.6%，然后于2017年略为下降。
利率爬升削弱房屋负担能力
加拿大以弱于预期的经济表现告别2015年，许多分析师低估了油价下跌的严重性和影响力。冲击大多集中于亚省和纽芬兰及拉布拉多省，两省经济于今年亦预期会收缩。此外，其他省份和行业所蒙受的连锁效应愈来愈大，所以道明经济分析部 (TD Economics) 调低对几乎所有地区的经济增长的预期。
今年加国许多地区可能只有温和的收入增长，低利率将仍然是推动楼市活动的主要刺激因素。利率环境将继续吸引房屋买家，5年期加拿大政府债券收益率已于今年初触及创纪录低位。加拿大央行应会坚持现状，至少直到2018年。
部分按揭利率已开始上升，一些地反映了随著金融状况收紧和监管规则改变，银行的筹资成本紧缩。去年12月至今年1月，部分银行把5年期按揭的特别利率提高了多达30个基点。历史显示，30个基点的利率升幅意味著成屋销售量将于两个季度内下降5%至10%。此影响将不足以使销售量返回与其长期平均值一致的水平。
于整个2016年和2017年，当联储局继续其跨越多年的缓慢渐进式紧缩周期，美国利率攀升，加拿大的按揭利率可能会有一些上行压力。随著加国经济于今年后期挨过油价的冲击，加拿大中期至长期债券的收益率可望与美国的一起缓慢走高。
受保按揭规例改变对楼市影响有限
将于短期内进一步抑制楼市活动的另一个因素是财务部最近宣布的按揭规例改变。有关改变于2016年2月15日生效，屋价50万元至100万元的受保按揭需支付更高的首期付款。这是政府于接近7年内第五次收紧受保按揭的资格规定。
过去4次的规则改变都道致房屋需求下降，持续约4至6个季度。这次规则改变的目标在市场上所占份额要小得多，影响力应会较小。首先，多伦多和温哥华是仅有的两个市场平均屋价处于50万元至100万元的范围内。新规则也许会对卡加利造成不合比例的影响，卡加利的首次置业人士比例比大部分市场都高。更重要的是，过去的规则改变已道致需求转向更传统的按揭，受保按揭减少。受保按揭在特许银行的按揭贷款中所占比例现已减少。这意味著房屋销售主要由那些已支付大笔首期付款的购房者推动。
按揭保险规例的变化可能会道致房屋需求波动。总的来说，购房活动于整个1月份跃增，原因是部分买家试图于新规则生效前购房。我们相信2月15日新例生效后的几个月将有所回落。
最近加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 和金融机构监管局 (联邦政府的银行监管部门OSFI) 亦宣布了一些将提高筹资成本的措施，它们主要针对规模较大的银行。来自受较少监管的小型贷款机构的竞争增加，银行也许会选择不把这些更高的成本大幅转嫁给借款者。
安省和卑诗省楼市将适度调整
多伦多和温哥华以强劲势头进入2016年。1月份温哥华的成屋销售量比其长期平均水平高出46%，而房价估计比上年同期升了接近20%。多伦多的1月份平均房价同比升14.1%。
去年炽热的楼市活动可能已令这两个市场变得脆弱，更易受到利率渐升和监管规则改变的影响。整个2016年和2017年，平均的成屋销售量和新屋兴建量可能远离创纪录水平，但仍高于它们的长期平均水平。温哥华楼市是加国13个市场中最反覆不定的，丰收年后有所回落是常见现象。
尽管如此，那些等待多伦多和温哥华楼市崩盘的人今年也许要再次失望。多伦多和温哥华可能会受惠于国外投资的流入。由于加元受压，以其他表现较强的货币来看，加拿大的房屋变得比较便宜，所以国外投资的流入可望持强，甚至进一步增加。安省和卑诗省也有人口锐升的情况，来自失业率上升的地区的工人似乎都前往安省和卑诗省，寻求更好的经济前景。这些人流将一直支持房屋需求，但可能会于短期内令本已紧张的租赁市场更强。
多伦多的房价增长可能会于2016年馀下日子，一直放缓至更可持续的4%，然后于2017年市场变得更平衡时略跌。多伦多的新屋落成量于2015年上涨，特别是多户房屋，现在仍有创纪录的在建新屋数量。然而，流入的人口将有助吸纳市场上不断增加的待售房屋，市场调整应只是温和。
自从2008年至2009年经济衰退以来，温哥华的房屋兴建量一直远低于历史平均水平，即使需求逐渐减少，新屋和成屋的市场都会于未来一年依然紧张。因此，温哥华成屋价格的平均增幅预期于2016年仍有强健的7%，然后价格将于2017年微降2%。
安省和卑诗省的势头并不局限于多伦多和温哥华，房价较易负担的其他市场也一直畅旺。特别是维多利亚和咸美顿，去年的房屋需求增长与多伦多和温哥华看齐。因此，这些市场可能会于2016年和2017年，随著整体市场活动放缓而经历一些回落。然而，它们相对于其他更大的城市，仍有负担得起的房价，因而更能吸引首次置业者。此外，这些市场有较少的建筑活动，所以即使需求下降，它们仍处于很平衡的状态，房价应会于未来两年内继续以温和的步伐上升。
产油地区楼市持续调整
经济是影响亚省楼市的头号因素。工作流失加剧，亚省不再吸引那麽多的工人。事实上，风险在于人们开始前往别处寻求更好的经济前景。因此，数量创纪录的即将落成房屋不大可能于2016年和2017被吸纳，房价将有下行压力。
卡加利的成屋销售量已从2014年7月的高峰水平下跌了36%，而爱民顿的成屋销售量亦从2014年10月的高峰值下降了15%；两者预期将于今年年底达到其2008年/2009年的最低点。根据加拿大地产协会的定义，市场于2015年依然处于很平衡的状态，房价非常稳定。平衡市场的定义通常是房屋销量与挂牌比率在40至60的范围内。去年12月，卡加利和爱民顿的房屋销量与挂牌比率的6个月移动平均值分别为56和47。但挂牌量急升，两个市场都更倾向于让买家有愈来愈大的议价能力，而出租房屋空置率于2015年增加了一倍多。到了今年年底，爱民顿和卡加利的房价预期将分别下跌了约8%至10%。其后，房价将可能与油价一起回稳。新屋兴建量将于短期至中期内大为回落，并需要几年时间来复原。
在油价的冲击下，纽芬兰及拉布拉多省的楼市销情于整个2015年依然很稳定，但价格有疲弱迹象出现，12月同比下降5%。待售房屋数量上升，建筑活动已过度疲弱，新屋兴建量很可能会于2016年和2017年间连续第五年下降。房价进一步走弱，名义本地生产总值连续第三年收缩，失业率接近15%。
沙省与亚省有密切的贸易关係，对能源出口的依赖愈来愈大，经济亦因而受商品价格下跌的打击。沙省楼市经过数年激烈的房价增长和过度建设，已对经济冲击更为敏感。
温尼辟的平均成屋房价格于去年12月同比下降近6%，房价的下行压力主要是供应使然。过去数年的建筑活动兴旺，而挂牌量一直上升，但楼市依然平衡，房屋销量与挂牌比率处于2000年代初期以来最低水平。虽然油价下跌的部分连锁效应使经济受压，缅省比其他草原省份有更大的经济多样性。短期内房价可能因为待售房屋增加而进一步减弱，但未来几年的整体楼市活动应会保持稳定。
其他市场保持稳定
包括圣约翰、满地可和魁北克市等其他市场的成屋销售和价格于2015年温和增长，而且以供求基本面和估值来说，它们都以相当平衡的状态进入2016年。因此，未来利率调高对这些市场造成的压力应会较轻。
魁省劳工市场是2015年内全国表现最好的市场之一。工作增长和低利率有助刺激魁北克市和满地可的房屋需求和新屋建筑活动。这两个市场都仍在努力减少待售房屋，房价可能会于未来两年增长2%至3%。
圣约翰和爱德华王子岛正在结束一场进行了多年的楼市调整。新屋兴建量回落，有助使房屋销量与挂牌比率稳定下来。在纽宾士域省，持续的低利率环境应有助楼市于2016年和2017年保持稳定。
多伦多以东的所有市场，其中哈里法斯的成屋销售量令人失望。销量低迷了多年，低利率和造船项目对经济的刺激应会令房屋需求稳定下来，但迄今复苏尚未实现。有迹象显示哈里法斯有趋势由成屋市场转往租赁市场，可能是由于人口老化令住户改迁较小的住所。展望未来，2016年下半年的人口和就业增长应会奠定销量回稳的基础。市场依然相当平衡，令房价保持少于2%的增幅。
* * *