温哥华自建房流程1 

很久的想法，总结与直播温哥华的建房过程，今年计划开始实施，有感兴趣的朋友还要有耐心的一段时间，真不好意思，时间可能有点长，一个普通的独立屋（House），大概3800sqft。您要知道土木不可擅动，是应用科学的真实体现。
 在温哥华建House从设计到交钥匙一般周期是10个月，其中除了施工周期还要等待市GOVCity Hall分部验收合格才能进行下个工序的施工，一般衔接不是很精确，等待，老外就是慢，按照程序，但是认真负责，没有请客吃饭。

 该项工程是投资建房，目的明确，多快好省见钱受益。但是还是要分析购地原则，目的是投资，要好销售，要迎合买方心里，所以在购地以前认真经济分析，设计过程中方案推敲都很重要。我是作为设计及工程管理介入本项目(主要是平面功能方案)。因为温哥华冬季是雨季，所以一般是赶在夏季开工，冬季封顶，做室内。

 近期的工作内容下面有详解(经济部分是大约价）。

 （一）买地， 94’x 66’. 包括地上旧房，$65.2万。
 （二）测量，Survey 地形测量给建筑设计提供数据，总价$2000. 分3部分，现在第一部完成，地形测量（高程，界点）
 提供测量图三份给City Hall.给建筑师电子件.
（三）建筑设计
 （1）建筑面积：3800sf(平方英尺),三层，坡屋顶，木结构。
 （2）建筑设计，周期大概两个月。主要是方案阶段时间长，
 （3）结构设计，
 （4）水，暖，电，报建时不需要BP(Building Permit),所以施工的时候再分项报建.
（四）City hall 报建 BP,需要总图，建筑，结构（结构可以单独出图，或是在建筑图上复制结构图，由结构工程师盖章），报建需要的文件及收费标准在市GOV网站上很详细。同时也要申请拆房许可 （Demolition Permit）.
报建图三份给City Hall.
（五）这次总土建计划造价，$115/sf。（一般市场价是$150/sf。）

 （六）电话通知相关部门，旧房拆除以前申请断水，断电，断天然气。

 自建房重要三个程序：
 （1）购地：位置，价格，标准（地区不同）。
 （2）设计：除了满足规范（Code）以外，还要认真考虑方案。
 （3）施工：选择什么施工方式:
 (A)是总包，交钥匙工程。此项省心，Hold 住造价。但是不了解过程。
(B)是由建商(Buildr)管理（监理），$3～5万管理费，其它:报建，分项分包商，材料，都由Owner直接谈判与付款，但是包工头提供信息。
(C)自建，自购材料，单项分包商，如果某些工序自己动手干可以省钱，这样可以熟悉每个细节，了解全过程，也可能比总包多花钱。
(D)如果完全是自己建，请一些帮工，那绝对是总包的半价投资（市场价格$160/sf)但是不容易做到，除非自己是建筑工人出身。

 加拿大自建房（House)的特点是不需要资质(Licence),包括设计，施工，你可以自己画图，可以自己动手建房，只要按照规范去做，验收合格，一视同仁。不会的可以咨询，很有挑战性，可能时间花费多一些。

 目前该工程的设计接近尾声,方案阶段考虑很多因素，比如地下部分设计就是考虑多出房子，出租给学生为主，一层为标准的单元设计，出租给家庭，那么Owner是占据一层部分空间，二层完全自用，所以不但考虑功能合理，还要考虑经济效益，这就是建筑师的责任，建筑设计是综合科学。
 施工队的选择，比较价格，综合因素考虑。该工程分项多为‘阿三’包工头（Constructor).温哥华的建商一般是西人，华人，阿三，，，。据说意大利的建商质量好，但是贵很多，我见过德国的建商，还不错，一般是$160～$200以上/sf。华人中等价格，最便宜的是‘阿三’，首先是人工费便宜，他们很多是家族或探亲来加的，工时长，最要命的是偷工减料，说的有些严重了，刚说了，验收是很严格的，但是市GOV的验收只是主要部位，那质量差在哪里呢？这话说来有些专业性，要不说阿三聪明呢，这就是木结构的特性了。

<木结构致命的缺点是火灾，洪水，其它方面是最优秀的，最舒适的建筑材料，根据防火疏散，结构受力等考虑，目前加拿大的木结构住宅规定是四层，其实加拿大折中House与高层建筑，多建多层的木结构公寓可以节省土地，以及高层住宅诸多缺点，节能，抗震，环保，高层病。虽然高层建筑设计考虑防火疏散，抗震，供水，材料，，等诸多问题，但是那只是概率统计制定的规范。反正我信了。
 举例plywood（地面，外墙的结构板）规定20个钉子，但是你钉10个或者是钉了，而很多没有钉在Stud（墙拄）上，其实结构没关系，因为木结构不是脆性材料，不会跨塌（再有设计规范取值与破坏极限值有很大距离的），验收时很本不验这些，有些也看不到。这样效率就高了，萝卜快了不洗泥原则，再有装饰材料批发便宜的，等各种手段。但是阿三在面上的活做的地道，横平竖直，风格新意，西亚结合，很多人欣赏喜欢，也包括我。（比较上边总包的价格，市场$150/sf,阿三是$120/sf,）。
 发达国家的标准化很高，中国差距巨大，我这里还只是说的是建筑行业，刚说了室内净高8尺，而且石膏板是4x8尺,横竖铺都是标准的，而且立柱（Stud)间距是16寸，一英尺是12寸，所以大家可以自己计算了。板材都是标准的4x8尺或是 4x12尺。
 （转载）