［谈谈房子和投资］七月历史最高温，地产热浪同创历史纪录
我把过去所有的地产帖子都集中在一块，方便大家讨论，也节约版面。
在这个各方面因素都比较不明朗的日子里，我会用我自己对于房地产和投资的经验和知识，来做一些将来经济的评估和预测，来帮助大家拨开迷雾，激发灵感，独辟蹊径。做一些或许现在会感到比较迷惘的决定。
以后每次都直接在这里进行更新了。
首先我总是要强调的是：不管你是否即将要买房子，是举棋不定，或仅仅是有兴趣，想了解，或者是把买卖看成一种投资和增值方法，或者仅仅是好奇，这其中都有非常多的学问和技巧。买房子对很多人而言，是一生中最大的一笔投资。在一个经济因素不明朗的环境里，无论如何，不能够莽撞行事，一定要反复观察了解，反复思考，再做买或者不买的决定。
随时乐意进行任何关于投资方面的讨论和回答关于房地产方面的问题。MSN不想公布，需要的可以PM我或者跟贴索取。
七月历史最高温，地产热浪同创历史纪录（2009.8.13)
七月个人
七月份我个人的销售情况继续稳步前进。我采取稳健成交的模式，尽量做到不冒进，不压迫，把个人工作做到最好，而尽量给于客人尽可能多的思考时间和选择的余地。虽然我的成交量没有很大，但是在稳健成交下所完成的交易都获得大家的满意和支持。谢谢。从我七月份成交的案例来看，可谈判的空间比起五月和六月来说，变小了不少。一个原因是因为不少屋主以低价挂盘的模式，以接近个人底线的价格开价，以吸引更多买家参与出价（offer）。另外一个原因是市场动能持续加大，成交激烈，也造成屋主信心增加，持物业等好价的情况出现。但是总的来说，依然和之前两个月的情形相近。即开好价者快速成交，开高价者少人问津。
七月大温
大温七月夏日炎炎，我们除了获得破纪录的历史高温34.8度天气，也获得了破纪录的7月历史成交量，本月成交4114间，历史最高，第二位是2003年的4023间，是历史上唯二两年成交量超过4000间的7月。但是与六月相比，本月成交量微跌3.4%，但仍比去年的七月高出89.2%.
其中，独立屋成交量增长95.2%，楼房(apartment)成交量增长76.8%，连体屋/城市屋成交量增长107.9%。
价格方面，大温地区房地产均价，已经从今年一月的$484,211，增长到528,821, 价格方面比一月增长了9.2%。不过依然比去年同期低5%。根据大温地产局给出的报告，成交量增长的最主要原因是因为从去年经济危机而引起的价格调整，以及持续低贷款利率。虽然成交方面依然以低价挂盘的房屋，以及低中价房屋为主，但是最近成交迹象表明，首次购房者开始推动对中高价房屋的需求。
大温地区独立屋均价$711,702，比去年8月跌5.5%；楼房(apartment)均价 $365,291，比去年8月跌4.3%；连体屋/城市屋均价$452,085，比去年8月跌6.8%。
七月新挂牌房屋比去年七月减少17.4%。而总共挂牌的房屋比上个月减少5.8%,而比去年七月则减少34%，迹象显示在供求方面，需求量有所增加而房屋供给率持续减少，相对而言，买房者的选择也在变少。
七月亮点
独立屋(均价: $711,702)：
· 本拿比：涨121.7% (均价 $718,626)
· 列治文：涨140.2% (均价 $737,060)
· 温东： 涨66.4% (均价 $661,563)
· 温西： 涨104.5% (均价 $1,340,352)
· 高桂林港：涨236.4% (均价 $508,440)
连体屋/城市屋 (均价452,085)：
· 本拿比：涨123.3% (均价 $448,612)
· 列治文: 涨152.1% (均价 $451,061)
· 温东: 涨195.8% (均价 $498,824)
· 温西: 涨110% (均价 $699,385)
· 高桂林港: 涨117.6% (均价 $374,200)
楼房(均价365,291):
· 本拿比: 涨72.8% (均价 $330,433)
· 列治文: 涨85.5% (均价 $310,185)
· 温东: 涨64.2% (均价 $314,280)
· 温西: 涨94% (均价 $469,550)
· 满地宝: 138.1% (均价 $291,319)
七月贷款
七月贷款利率持续低走,根据各大银行最新数字和我的可人的成功案例,最低开放式利率为2.55%, 最低5年锁定利率为3.2%。但是利率以个人所能与贷款经理谈下来的为主。
七月前瞻
七月的成交量是破纪录的，但是成交量往往有其延迟性（条件移除到成交日的时间）。我个人觉得七月份的大举成交有一个很大因素就是新移民，赶在孩子9月开学之前，把房子落实。但是因为最近人民币对加币的比率升高，造成不少买房者的迟疑，毕竟从汇率来说等于房子升价了。这个情况是否会在8月得到改善，需要看人民币对加币的比率如何。另外，挂盘量减少也意味着买房者的选择变少，这对卖方的人是一个好消息，但是对买房的人却不是一个好消息。持续增长的房价是经济渐趋复苏的迹象，但是因为实体经济并没有明显的复苏迹象，所以经济是否正从底部快速攀升，还有待商榷。
还是四个字，谋定思动。但是谋定之后，要动，就要动得快。因为现在的市场，能够给买家考虑的时间，随着买家的增多，是越来越少了。
六月割喉战，最是那盛夏的热浪逼人 (2009.7.5)
进入六月之后，天天都是20来度，有时清晨虽有几分凉意，但是一过10点，太阳就热辣辣地烤在我的穿着西裤的大腿上，oh my god。我内心的小恶魔，早已穿上沙滩裤，溜到English Bay的海滩上，喝着slush, 晒着太阳。六月出差两次，都是商务性质的。定下来的飞国内和悉尼的机票，一直在不断延期。本来答应5月中回国喝好兄弟的喜酒的，因为不断有新的工作要做，根本走不开，拖到现在。所幸他并没有等我回去他才结婚。我的体重也因为天天在外应酬，每天刷新历史新高。六月这么忙是有原因的，因为六月份，温哥华的房地产热浪逼人。
先看看数据，六月份大温地区成交量为4259，比去年六月成交量增长75.6%， 为历史上第二高的六月，仅仅比历史最高的2005年六月少74间。
每一天，大温地区的每个角落里，都在进行着紧张的割喉战，屋主竭尽全力坚持底线，又害怕因此失去了潜在的买家。买家竭尽全力杀价，又要提防别的买家乘虚而入。买卖双方的对抗进入白热化。当然，在供给需求线碰撞的点位，买家卖家哗哗快速成交。用点经济学的话说，就是supply减少， demand增加，supply与demand不断相交，呈现白热化。
我们先说supply,供给减少。2009年6月新上盘的物业比去年同期下降17.9%，而6月比5月则增加了13.5%。这代表什么呢？今年6月的屋主，比去年6月的屋主更加惜售，对继续持有物业更有信心。而6月的屋主，因为看到5月房市量价双阳春，而产生新的信心，以比之前更高的开价出售。
再说说demand, 需求增加。需求增加的最主要两个原因是价格下降和低息政策。这个6月，之前金融危机影响下的成交量的阴霾已经被一扫而空，成交量的数字直逼2003-2007黄金期。但是成交价格比起5月只是很轻微的上扬，而依然没有回到2008年历史高位的数字。而低息政策随时可能调整，5年锁定按揭利率已经升了，这种情况下，大部分买家也做出了正确的决定，大胆下手。
以买来自住为主的买家，佐以对中线乐观的投资者，在全大温地区进行雷霆扫货行动，狠杀价，徐成交。好价的房子甚至上午拿出来，下午就卖掉了。而之前从4月开始看房，但是一直没买的买家，我要对你们说，你们已经错过了最好的杀价时候了。现在再拿房子出来卖的屋主，可都是信心大增的，再不会像去年10月到今年3月拿房子出来卖的屋主般任人鱼肉了。但是价格上,并没有涨多少,所以以好价格买到自己称心如意的房子还是很有机会的。
价格下滑进一步减少，2009年六月大温地区房屋均价比去年六月下跌8.2%。如果你有看我之前的报道，1月份是下滑14%。独立屋成交量增长81.6%, 楼房增长69.3%，城市屋增长78.2%.
2009年6月成交量数字：
独立屋：
本拿比--涨109.7%
高桂林--涨122.2%
列治文--涨77.4%
温西-----涨117.8%
楼房:
本拿比---涨60.4%
高桂林---涨93.9%
列治文---涨54.1%
温西------涨87.2%
大温均价: $518,855, 微涨0.4%.
Hot Hot Hot!!! 热浪逼近，五月房市量价双阳春(2009.6.3)
五月一到，天气渐渐变好，夏天的味道越来越浓，大衣脱下，换上短袖，清凉装束，在大街上越来越多。气温在清晨些许清凉，然后在午后直逼27，8度。夏天来了。五月的温哥华房市再一次迎来量价双涨。我在这个月成交也不少。也目睹了温哥华西区楼市再成战场。举个例子：XXXX Chaldecott St, 6588(54X122)尺地，Dunbar区向西地，2700尺53年房，标准的投资者最爱物业。开价117万5，结果有24个offer进场打仗，最后以145万8无条件即时成交。而列治文，温哥华东区，虽然不是战场，但早期放出来的房子，基本被扫光。
我们来分析一下：倘若业主A，从去年12月-3月这段时间，把房子拿出来卖，历经惨淡，痛苦，失落，或不断降价，不断质疑自己的信心，因为根本没什么人看房子。自信心被打击，等到房市一动，看到一些low ball（低价）的合同，A也只能够卖了，毕竟如果他不接这个合同，他不知道到猴年马月才会接到另外一个。而且A的身边，所有人都在谈论着，惨淡经营，经济萧条，世界大崩盘，基本接近世界末日。哪怕到了3，4月房市开始启动，A对于前景一样是不明朗，只希望赶紧有人买，就算了，毕竟没有人能够未卜先知。而且在低潮期拿出来卖的，大多数都是有非卖不可的原因的。
再说说业主B, 在4月份房市开始活动的时候拿出来卖，结果打电话来问，来看房子的人络绎不绝，自然信心倍增，就盼着能卖个好价钱，当然价格上也不会有特别多的空间。所以有人说，为什么新屋比旧屋还便宜，就是这个原因，新屋的发展商如果能尽快脱手，虽然有损失，但是资金回流后，马上可以也去买便宜的土地，然后建新屋，在新屋的利润上挽回损失。而旧屋，特别是屋主自住的，在房市刚刚开始回暖的当儿，自然越来越不急着脱手，就想卖个好价钱。
回归正题，大温地区5月房市成交量比去年同期涨17.4%,比上个月涨18.9%。价格方面，大温地区房屋均价从年初的$484,211涨至$506,201。价格仍然比去年同期低了10.9%。放盘纪录持续减少，市面可买的房屋比去年同期下降36%。
大温独立屋均价：$680,320；
连体屋，双并屋均价：$435,848;
柏文均价：$349,987.
独立屋方面，增长最快乃属温哥华西区，比去年同期涨63.4%; 连体屋，双并屋方面，增长最快也是温哥华西区, 比去年同期涨54.5%； 柏文方面，增长最快是本拿比：32.6%，而列治文是27.4%。
众所周知，BC省的最重要产业之一，就是房地产业，而大温地区房地产业的风向标，就是西区，西区就像投入湖心的小石， 一动，则泛起涟漪，带动以西区为中心的别的地区，一圈一圈往外扩散。
我对想买房子的有两点建议：
1． 不急着买，但是一定要急着看。因为市面买家越来越多，再悠闲悠闲地去看房子，心仪的可能没等看到就卖掉了。不管买与不买，一定要抓紧时间先看好，不要错过好房子。
2． 谋定思动，大胆入手。别老想着摸底，这个世界上没有任何一个人能摸底探顶。现在的形势，可能是底，也可能是头肩底形态的肩部。如果你的目光是看今后的2年，那么你必须小心，但是如果你的目光是看今后的五年，那么你可以大胆入市了。因为你现在入市，存在的风险不过是“有可能”在明年继续下滑，但是如果不下滑呢？那么你将错过了在低价入市的机会。而5年，足够把这个底部形态走漂亮并且上扬了。如果你打算买了5年后再卖，那么2年之内再跌对你又有什么影响呢？
我对卖房子的也有两点建议：
1． 如果你想卖个好价，那么现在未必是好机会拿出来卖，因为买家都处于一种捡便宜货的心态，现在拿出来，可能看的人多，开价的人也多，但是价格不可能达到去年的水平。如果你是想尽快卖掉，那么今天就写合同吧，开出一个比较合理和吸引人的价钱，我相信你的物业马上就会门庭若市。当然，合理和花心思的市场营销手法也是很正常的。
2． 如果你手头的是西区的房子，那么就大胆拿出来。如果是自住屋，价格比较优惠的，那么就大胆拿出来。如果是投资物业，那么请先计算你的回报率，如果回报率高，那么建议再等等。
或许天气没有想象中的恶劣-四月温哥华地产回暖(2009.5.5)
四月温哥华，迟来的樱花依旧绚烂，春风春雨中，逐渐出现春日和煦的景象，或许天气没有想象中的恶劣？温哥华地产，持续第二个月由买家推动价格回暖。
四月大温地区房屋成交均价（包括独立屋，城市屋，公寓），升至$499,000，比上个月提升9000块。这也大概跟两年前的四月的价钱一样，但是比去年的均价低（$565,000）。
四月的成交额也大幅提升，由于房屋按揭贷款一再减息，成交量由3月的2200间提升至近3000间。
也由于屋主们突然有了信心，以及贷款压力减低，新放出来的房屋少了，四月有4600间，相对去年4月有超过7000间。这对于买家来说，或许不是一个好事，因为好价钱的房子被抓紧时间的人抓住了，就像广东话说的“手快有，手慢冇”(速度快的就有，速度慢的就没有)。
我本月也是持续高强度工作，忙到吐血，有时一天工作近16个小时，满负荷运行中。
来看看新鲜出炉的数字：
四月成交亮点（与去年4月同期比较）：
独立屋：
温哥华西区--------成交提升59。5%
城市屋，连体屋：
高贵林港-----------成交提升69。6%
列治文--------------成交提升17。9%
温哥华西区-------成交提升46。3%
公寓：
北温----------------成交提升29。2%
均价方面：
独立屋：
大温地区：$675,268
本拿比： $670,637
列治文： $682,124
温哥华西区：$1,237,674
连体屋，城市屋：
大温地区：$430,203
本拿比：$307,761
列治文：$429,472
温哥华西区：$641,206
公寓：
大温地区：$340,203
本拿比：$307,761
列治文：$285,925
温哥华西区：$430,318
建议：最近不少做投资的朋友都在加速活动中。投资人往往是对经济最敏感，也是对市场了解最透彻的，他们动，也就代表了整个市场对于不动产的行业的信心回复。持币待购的，如果对经济不是很悲观的，不妨开始活动活动了，我不敢说这一定是底，毕竟摸顶捞底这个世界上没有任何一个人可以做到，但是我可以很肯定的说，从5年的长度来看，这是一个入市风险比较低的时候了。利空消息能出的都出了。猪流感，破产银行，通用倒闭，信贷危机，股市崩盘，打不完的恐怖组织，这世界还能有多坏呢？否极泰来，山谷的对面便是山坡。
三月还下了一场雪，直接把我给惊了。虽然没有冬雷阵阵夏雨雪这么夸张，但是在三月下旬，我在高贵林的山间，看着大片大片的雪花模糊了我的车窗玻璃，还以为我在拍MTV呢。
幸亏天公作美，这场雪之后，日子一天比一天美，温度一天比一天暖，穿的衣服一天比一天少。
废话少说，先谈三月。
续二月份成交量比一月份上扬94%之后，三月份成交量比二月再上扬53%。楼市逐渐走稳。价格方面未见大幅反弹，但跌势基本停止，少部分开价偏低楼盘迅速成交。
价格方面，与去年同期相比，跌得最严重的仍然是温哥华西区，西温，北温，和满地宝（Port Moody）。但是这些区出现新盘中幅度减少的状况，说明在逐渐平稳的房市中，
已经开始有屋主出现惜售的状态。
价格方面，大温地区物业均价$485,845, 比一年前跌14%，比三年前涨8.6%，比5年前涨45.9%。独立屋方面，大温地区均价649,342，比一年前跌15.1%，比三年前涨6.4%,比五年前涨38.9%。 城市屋方面，大温地区均价420,563，比一年前跌11.2%，比三年前涨11.9%，比五年前涨45.8%。Apartment方面，大温地区均价337,099，比一年前跌13.5%，比三年前涨10.5%,比五年前涨50.5%。
如果有需要知道各个城市具体升跌的，请留言详洽，数据太多，就不在这里一一繁叙了。
二月三月，楼市就像天气，乍暖还寒(2009.03.17)
之前几个礼拜，用朋友的话来说，就是“忙到掉轮子”。所以都没有空更新了。
前天一天，温哥华经历了日照，大雨，大雪。正像那首词写的：柳梢绿小眉如印。乍暖还寒犹未定。从天气，到经济环境，到二月三月的房市，都像小女生的脾气，让人捉摸不定。
道琼斯指数在跌到让人麻木的6547后，连拉4条阳线；中国两会期间，股市剧烈震荡，相信做波段做得好的也不会太多。昨天又站稳了２２００点，投资的人始终是前仆后继，又一次证明了我的话，我们经历的不是经济危机，我们经历的是心理恐慌危机和信任危机。
钱，不是没有，要拿出来，要克服恐惧心理，拿出来，有点难度。
二月美国新房开工率在连跌１６个月之后，首次上升。二月温哥华交易量比一月份上涨９４％，深圳楼市开始小幅反弹，南美洲尼加拉瓜海滩豪华会所又现生机。我知道，春天来了。一些投资的朋友也开始动起来，温哥华失业率爬升，最受影响的莫过于建筑行业，多少建筑工人失业在家，无事可干，建筑成本下跌将近２０％。
正如我之前所说，有危，必有机。在一个房子空置率仅2.2%，称冠全国，甚至在全世界都属于很低的城市，之前几乎完全停顿的建筑业必定会造成２年后某段时间的新楼盘空窗期，而谁能够准确把握契机，逆市而动，在价格低廉的时候建房，谁就能够在经济复苏期把握温哥华地产业的脉动。
当然了，纸上得来终觉浅，绝知此事须恭行。这个“准确把握契机”的背后，有千千万万需要考虑的细节。
但是就我知道的，之前一直在热的一些地产投资也热点，开始有些回暖。
谈谈买房子的关心的房子问题。首先，是的，房市回暖的。成交量不断急速上升，而且上升得很快。大家都在抢着成交，我也很忙很忙。是好事吗？不是的。
成交量上升不代表价格回升，现在成交的，就是“ｇｏｏｄ ｄｅａｌ”，也就是说，在熬了这么一段时间后，某些心急的业主，在心理崩溃后，或失业急需现金后，或公司失利结业套现后，在经济危机跟老婆老公吵架离婚后，在需要搬去别的地方找工作后，在需要去消费指数低一些的国家之后，降价急抛，所以在外观望的买家伺机而动，“趁你病，拿你命”。
成交的，都是特别特别ｇｏｏｄ ｄｅａｌ的，并不代表一个普遍行为。但是毕竟是熬太久了，从２００３年移民高潮期来的那一批，从０４等到０６， 从０６等到０８，越等越心凉，超速都追不上房子快速增长的那批人，终于在皑皑严冬之后，等来了春暖花开。
入手？必须地，昂！
然而，在这个过程中，这春天并不彻底。不够敏感的人还没有发现，很多屋主悄悄把楼盘撤掉了。“降价妥协？”“亏本割肉？” 我不卖了还不行吗？ 特别是０１，０３买的业主，买回来的时候，独立ｈｏｕｓｅ３０，４０万，如今这２．５％的利息，月供千余，租两个单身就完全搞定。如此状况，为什么要让自己流血流泪呢？
乍暖还寒啊。。。之前经济海啸，温哥华房市逆市坚挺，去年到今年，总共才跌了１２％－１５％，还不如道指一星期的跌幅，更加远远落后于北京，上海，深圳的房市跌幅，更别提从１３７块跌到４１块的石油和暴跌３０％的加币汇率。
终于迎来短暂的一轮房市抛售，上课的学生还没来得及等到放假看房，国内的资金还没来得及从股市撤离转过来，积压的款项还没来得及调动，市场上的楼盘就开始一点一点减少了。当温哥华的业主，确实很拽，比谁都拽，他们有这个能力。超低贷款利率，超低空置率，排着队的租客，都在支撑着他们。
那天跟一个朋友说起，朋友问，那到底是什么房子跌了，什么房子没跌？我说，除了有个人原因要急卖的，和不好的房子跌了，别的基本没跌。
君不见北京的房价，跌了40%。但是那是指北京外围。三环内，该坚挺的还是坚挺。北京的住房空置率超过３０％，你觉得温哥华呢？
所以说二月三月，楼市就像天气，乍暖还寒。给你些阳光，再给你些大雨大雪。
历史新低的利息与历史新低的道指: 鹬蚌相争，渔翁得利(2009.03.04)
按照惯例,我先来一篇2009年3月4日CBC新出炉的新闻: Canadians optimistic about home buying: RBC
以下全文直译, 不代表我的观点:
CBC新闻 : 加人对买房乐观：RBC
在一份周三的调查报告中，尽管我们仍在经济萧条的环境中，大概三分之二的加拿大人认为现在是一个买房子的好时机。
RBC说本国大概有65%德人认为现在的市场是"买家市场"。超过25%的加拿大人说他们计划在接下来的两年内购买新房。
尽管我们处在了现在这种经济环境：加拿大的国民生产总值在2008年的第四季度下降了3.4%，房子价格在2009年一月比去年同期下调超过11%， 但是这种对房市的乐观主义依然衍生。
"目前的经济环境似乎并没有抑制加拿大人对房市的总体信心。"RBC的房屋财政负责人Karen Leggett说。
"加拿大人继续对房屋的长期价值持有一种非常乐观的强大信念， 我们认为这种信念是今年很多首次购房者的主要购买动机"， 她说。
下降的房价
其中一个让现在的加拿大屋主及潜在买家有如此相对乐观期望的原因，就是在2009年，房价会进一步下滑。
超过一半，54%的加拿大人说他们认为今年的房价会比2008年年底的房价更低。
更低的房价加上更低的贷款利率--加拿大国家银行再降基准利率50个基点--让人们感觉到他们可以给更少的钱去获得更有价值的物业，而这物业将在经济复苏之后升值。
当然，这种情况只会在经济复苏之后发生。
在另一个近期调查中，大部分的美国人说她们认为北美的经济衰退变得越来越差， 而不是越来越好， 这种情况导致房价进一步下滑，而且迟缓了他们买新房的决定。
地区差异
阿尔伯特省的房屋购买潜力仍然是全加拿大最让人乐观的。
在这个石油丰富的省份，35%的居民说他们今年或者明年会买新的住所。 这个程度跟魁北克完全不同，在魁省只有22%的受访者认为他们会在2009年或者迟一点买房子。
在安大略省，30%的人受访者表示出他们有购买新房的兴趣。
Ipsos Reid在2009年1月6日到1月9日做了这个调查，这个网上的调查包括2026名加拿大人。
是的, 昨天, 我已经收到了好几个银行发来的信息, 加拿大银行基准利率, 再次下调5个百分点, 到达历史新低2.5%。这是一个什么概念呢？2007年7月份的基准利率还是6。25%，
我举个例子：
你在2007年买一个50万的房子，首付35%，贷款32。5万，35年期，你每个月要给1千9百07.99,而如今，2009年3月4日，同样的贷款，你只需要给1千1百61.87，每个月少给800块。（每个银行贷款利率不同，以银行为准）。
这是一个历史新低，也是政府牺牲银行的利益去救市场。贷款低了，自然消费的，买房子的，贷款创业的，做生意的，都会受到鼓励。当然，减息的后果必然是银行会收紧贷款限制，毕竟利润已经低得可怜，如果再有人不还就惨了。
但也就在昨天，道琼斯工业指数跟7000点说拜拜，跟6500说hello，达到了1997年来的最低值6705.79（今天似乎好点，受到中国A股反弹影响，有些回暖）。这也同时印证着大家都人心惶惶。美国是全世界经济的领头羊，美国人自己一身屎， 也搞得大家都一身屎。
这对于投资者和购房者，甚至屋主有什么启发呢？ 我们的老祖宗教过我们一个成语：鹬蚌相争，渔翁得利 。
没错，现在持币的人没有身陷其中，最好的做法就是坐山观虎斗。
对于买房的人来说： 利率低，就是机会，可以开始多了解房子的情况，趁乱捡便宜。经济衰退和政府两个博弈，一个以经济衰退的事实来阻吓你为金融系统添加燃料，拿钱出来购买物业；另外一个以降息刺激消费引诱你，不惜英雄断臂，希望你能拿钱出来购买物业，或者上街乱花。
对于屋主来说：利率低，房贷的压力是明显清晰地减轻了不少。经济衰退用各种数据来刺激你，进一步放下你的心理价位，把高价买回来的房子，嚼着泪水忍痛低价卖出；而不断减息又似乎给你一个苟延残喘的机会，可以暂时考虑把房屋出租或继续等待，等待经济寒冬的过去。
鹬蚌相争，渔翁得利 。无论是买房的，还是屋主，其实都在这场博弈的过程中得利了，只不过双方的利益，在微观经济上，是相冲突的，但是在宏观经济上，是共同获益的。
现在，所有的问题，都汇聚成一个问题了，就是：你相不相信2，3年内经济复苏。如果你相信，那么这就是你买房的好时机，低买高卖，别人恐惧时你贪婪。如果你不相信，那么你的最好选择就是继续持币观望，等待经济复苏的苗头。
不过买房子有一个机会成本问题。就是除了金钱上的收益之外，还有生活享受的收益，便利的收益，如果更强调生活上的收益的，现在哪怕不是买房的好时机，也是看房的好时机了。
奢华路线还是实惠路线，论Ritz-Carlton大酒店的失败 (2009.02.25)
无论从任何一个方面说，温哥华这个所谓的大城市wanna be，都需要一个长得比较像样的标志性建筑。于是，我们有了Arthur Erickson设计的Ritz-Carlton大酒店。我不知道有多少人会留意这方面的消息，但是这栋螺旋形60层，预耗资5亿的大酒店，曾经引起一时的轰动。如果它建成了，势必成为温哥华的新地标。
想住在60楼上吗？这是你在温哥华的唯一选择。据说顶层那些从250万到1000万一间的公寓，是在若干秒内被清掉的。整栋酒店只有上面的123个单位出售，玩的就是极度豪华的范儿。oh well,在温哥华这个世界上前几贵的大town（我个人觉得，到现在为之，温哥华应该还是不能算国际大都市）, 确实是极度奢华了。
说好了2011年交楼，今天却传出了，因为销售量太差，123套单位，只有62套卖掉。发展商主席Joo Kim Tiah（注意这个名字）非常无奈。于是整个发展计划会被取消, 这个酒店也会回天乏术.
这是一个很简单的新闻，但是这绝对是一件大事。
Ritz-Carlton的意义不仅仅是一栋插在downtown的螺旋豪华酒店带无敌海景公寓，它代表着从2000年来，温哥华的投资人和豪客无止境地追求越来越贵的温哥华物业，暂时划上了一个休止符。
还记得Corcord的单位出来，中东人挥手一扫10来套，我们斗智斗勇，为了拿到最好朝向单位抢个不可开交。还记得Wall center出来，某华人经纪进去一次勾掉15套单位。还记得一个帮我装修物业的工人自豪地跟我说 ，他抢了6个楼花，虽然到期完全没有钱交割，但是他坚信 ”每个楼花起码赚5万啦，转手就赚“。 还记得西区某33尺门口一股尿味上百年的破房子，17个offer进去抢个头破血流。还记得2300尺的kitslano beach小屋，卖出620万。。。。。。。
我们的“居者有其屋”，没有实现。还有很多一起做投资的朋友说“温哥华会变成富人聚集地，最终所有穷人都会自然搬离”。别不高兴，这可是根据形势作出的商业性考量。
如今Ritz-Carlton工程戛然而止，留给我们的，是更多的思考。
今年BC省流失最多的职位是建筑工人。今年争相破产的是建筑发展商。越是贵的房子，越是难卖。
一直以来，很多人都批评温哥华走实惠路线的房屋太少太少（除了三角洲，素里之外）。很多刚刚毕业出来工作的学生，或者是从海外移居到本地，没有坚实基础的技术移民，完全没有办法负荷温哥华这些昂贵的房子。而各大发展商出于利润考量，把房子越建越好，越建越贵，同时地皮也越买越贵。搞得这些First time buyer叫苦连天。
我们终于可以在全国最贵的平均房价，全国相对人均收入供房压力最大的这些那些数据中，喘一口气了。
但是，这仅仅代表着luxury residence的幻灭，我们的实惠路线是否有影响呢？ 去年和今年，温哥华新动工的建筑基本没有。而建一栋公寓楼,短的1年,多的2年, 而且申请建筑许可证需要6-8个月。 加上温哥华的住房空置率屡创新低（2。2%)，而政府为了渡过经济危机，势必再次打开移民的大门（仅限有点钱的或留学生，技术移民的不要）。这些，都意味着如果你作为一个买房子的人，在2011年后，或许你会面对一个无房可买的情况。
另外一个可能性是温哥华房地产大崩溃。前提是全部人因为经济危机没钱没工作，都搬离温哥华，前往BC内陆，抓熊钓鱼打猎种大麦。应该可能性比较小。这些正逗留在温哥华这片土地上，不愿意去零下40多度的东部的人们，是不会呼啸而去的。
所以如今Ritz-Carlton酒店失败了，但是想买实惠房的买家一样是没有好处。
留给焦头烂额的发展商思考的是，天价买了downtown地，如果当初拿出来建中高密度，实惠型房屋，大房间，小浴盆，是否能在这片经济低迷的天空之下，划出一道彩虹。
现在买房到底好不好 (2009.02.17)
今天Vancouver Sun商业版的头条是"Cost of home-buying takes a tumble".
相比起1年前，大温地区价格下跌11。5%，利息下降1。6点，10%首付买condo月供从2468减少578元到1890元。而房房租比2008年10月上涨5%。
所以最近温哥华房市又有些春暖花开，各种买家开始活跃在市场上。
原文作者：Brian Morton
（下文所有资料，数据，信息，调查，观点，版权属于原作者所有，下文乃原文照译，仅供便宜行事，请勿转载）
翻译：
在BC省房价和成交量下跌的情况下，现在是否是一个买房子的好时候呢？
BC省地产协会说，可能，尤其是比去年同期大幅下降的持有投资物业的成本来说。
"不管市场到底是怎样，我不会说现在是否一个好的买房时机。" 地产协会的首席经济学家Cameron Muir在周一的一个访谈中说， "根据现在的情况，我会推测投资者正在积极地在市场上寻找各种打折房屋。如果你拿现在跟一年前比较，进行房地产投资比一年前吸引多了。"
这是Muir针对地产协会在周一发布的一份调查报告作出的评论。报告说，BC省今年一月份成交份额比去年同期下跌６１％，从２２。５亿下跌至８亿７千万。在大温地区，成交量下跌６２％，从１０。９亿下降至４。１３亿。
Muir说他同时也相信，因为下降的贷款利率和房价而使得人们更容易承担物业，省内的房地产交易开始在春天逐渐回暖，他举了一个一月份与去年同期相比的物业贷款率做例子。
他说在大温地区，今年一月份一个２房的condo均价市３３４，６０２，比去年同期的３７８，３３６下降了１１。５％。 而一月份一个锁定的５年期锁定贷款利率是５。７９，比去年同期的７。３９要低不少。
所以，他说，一个１０％首期的贷款（以２５年期为例），在一月份的数字下月供大概是１８９０元，比去年同期的$２４６８将近少了６００元（地税，管理费和贷款保险费用不包括）。
另外，他说，同样的两房condo，现在同样面对着一个租金上涨的压力。２００８年１０月份，这样的condo可以出租$１５０７，比２００７年同期上涨５％。
"对于投资者和买房者来说，现在的贷款比去年少了好几百块钱," Muir说。他也留意到从去年的经济下滑开始，投资者不再像过去般积极。＂作为一个投资者，从出租屋业获得的现金流更接近于物业贷款的支出了。"
BC房地产协会调查报告也显示在同时期，住宅物业成交量在一月同期下降５７％至２１１５套。
BC省的MLS显示，一月份房屋均价为$４１２，８３４，比去年同期下降９％。
Muir说，房屋成交量在一月份显得疲弱，反映了普遍消费者信心的萎靡不振和较差的全省经济状况。
Muir说首次买房者的信心到经济新闻影响最大而犹豫。 “首次买房者被严重阻吓了。首次买房者通常都比较年轻，和没有足够的工作经验。所以，他们会更加担心他们职位的稳定性，面对职业流失更为敏感。“
除此之外，他说，BC地产协会预期这个春天销售会因为相对优惠的价格和更低的利率而提升。
Muir提到房地产经纪反映在过去的三个星期内买房者的活动不断增加，但是这并未显示在销售数据上。“无论如何，大家的兴趣提高了。多了买家约看房子。”
同时，一份上个礼拜释出的Ipsos Reid问卷调查显示，越来越多的BC省居民认为现在是一个买房子的好时机，但是大多数都认为不是一个卖房子的好时机。
调查发现大概７１％的参与调查者说现在是较好，或很好的时机去买房地产。在去年１１月，只有６０％参与调查者告诉Ipsos Reid是一个购房好时机。
在最新的问卷调查，大概８２％的参与调查者认为现在不是一个卖房子的好时机。
问卷调查还发现BC省居民对于下降中的价格态度有所改变。只有４２％的受调查人士说他们认为价格在一年后将会更低。而在去年１１月的时候，有５７％的人士认为如此。
一月份房市成交小反弹，危中有機 (2009.02.14)
看到版内挺多人对房地产，或者投资行业感兴趣的，上一篇关于最近沸沸扬扬的房子减价问题有挺多人关注和发表疑问，我再来分析一下。
Canadian house sales drop again in January, agents report
The number of properties sold through agents who use the MLS listing system fell a seasonally adjusted 3.1 per cent in January from December, the Canadian Real Estate Association (CREA) reported Friday.
The seasonally adjusted residential sales figure fell to 26,376 units. That's down 37.3 per cent from January 2008.
Ontario and British Columbia were especially weak, while sales rose in Manitoba and Newfoundland and Labrador.
Prices also fell, with the seasonally adjusted national average dropping 11.3 per cent from January 2008.
"This national average price continues to be skewed lower in large part by fewer sales in British Columbia, Alberta and Ontario, where homes are more expensive and demand has softened most," CREA said in a news release.
The actual average price in major markets fell 10.3 per cent to $300,930.
The actual unadjusted number of new listings was the largest year-over-year decline on record, falling 14.2 per cent in January 2009 compared to January 2008. But the lack of sellers is a positive, CREA said.
"The decline in supply to meet lower demand is expected to help stabilize the resale housing market balance and put a floor under prices."
However, closing a deal is taking longer because buyers and sellers are negotiating more, said CREA president Calvin Lindberg.
There were wide variations in actual year-over-year price changes in major markets. The average price in St. Catharines, Ont., fell more than 22 per cent to $206,233, while in Newfoundland and Labrador, it surged 18.1 per cent to $178,853.
There were big drops in Trois-Rivières, Que., Saint John, N.B., Victoria and Calgary. Prices rose more than 10 per cent in Halifax-Dartmouth and Saskatoon.
MLS is a co-operative marketing system used only by Canada’s real estate boards. CREA represents more than 98,000 Realtors.
最新数据，1月份加拿大成交量下降37。3%。说明什么？11月，12月成交量下降了大概71%，说明成交开始回暖，多了买家出来看房子。
但是别以为价格上也有相应回暖，温哥华比去年同期下跌8.8%, 说明越来越多的屋主，开始逐渐接受这个降价成交的事实，而愿意以降价成交。
但是，但是1年跌了8。8%说明什么？中国股市从6000点忽悠到1600点，道琼斯狂泻，北京房价狂跌30%， 各国的基金，股票纷纷输钱，加币跌了近30%。
我在过去两个礼拜，在中国股市大有斩获，如果之前有听我推荐那几个股票的朋友，应该能有至少３０％的收益。
烂香蕉与烂苹果，哪个最不烂，哪个就最不烂，就最终最吸引投资者的热钱。
加上加拿大降息可能性不断增加，地板价３％可能还会下跌。是所有手中持物业，或者买家的福音。
石油基本见底，做空人士逐渐踏空，中国股市日流入过千亿，雪消云散，我不敢说这是经济危机的结束，当然不会，但是如果温哥华的房市如此抗跌，这是一个很好的小反弹，也是一个买房子的人捞便宜货的好机会。
但是我的提示是：审慎入市，一定不要轻易出手，一定要拿到好的价格再出手。多咨询，多了解情况，多讨论，多看房。
附加拿大各大城市房价升跌幅度一年同期对照：
Major market year-over-year price changes
Market Per cent change
Vancouver -8.8
Calgary -11.4
Regina +7.6
Winnipeg + 5.1
Toronto -8.2
Ottawa +1.8
Montreal +2.2
Saint John -13.9
Halifax-Dartmouth +11.1
N.L. +20.1
Source: CREA
关于最近沸沸扬扬的房子减价问题 (009。02。04)
最近大家都听说了，有些发展商周转不灵，纷纷开始减价行动，有些减25%有些减到40%。
但是在这里面，到底有多少甩卖行动，多少是市场策略呢？
马上，本月7，8号，马上在yaletown，有另外一个楼盘因为发展商破产要拿出来拍卖，价格更是原价的30%。（哪个楼盘我不说了，省得卖广告，想知道的可以pm或留下email)
大家讨论一下，我收盘了继续写。