压垮中国房地产的最后一根稻草 或就是它

　　1月，我去第一财经录制《头脑风暴》节目，主题是2018年的灰犀牛。当一众专家讨论美联储加息、全球化退潮以及特朗普税改等海外问题之后，台下一个女观众有些怯生生发言说，她比较担心即将而来的房产税。

　　房产税，在中国经济这个房间中，可能是最大的灰犀牛。

　　上海从2011年开始执行房产税试点，七年过去了，房产税对于多数人来说，还是一个遥远的事情。虽然学者们当时测算说上海执行房产税之后房价大概会下降15%，实际上，即使限购政策在侧，这7年的上海房价仍旧一路飞涨。

　　2010年，国务院财政部发布三次文，作为房地产试点城市的上海和重庆启动了房产税。二者都是以新增购买租房为考虑，重庆针对别墅等高档住房，上海针对普通租房，且对于本地人有不少优惠。

　　从抑制房价的效果来看，两地房价持续上涨证伪了房地产税可以降低房价的说法。更何况，一方面，法规本身较松，另一方面，民间智慧令人叹为观止：按照网间的攻略，一家人各种离婚等组合一下，可以合法拥有八套房而不缴纳房地产税。

　　肖捷心目中的房地产税自然与此有所不同。那么，此刻推出，推房地产税的背景是什么?其中一个明显的原因，无疑是地方财政的捉襟见肘。伴随着拆迁成本高升以及城区土地日渐稀少，一线城市房地产正在由一手房市场变为二手房市场，收入土地出让金年年减少：土地出让金在2014 年达到 4.3 万亿的历史高位，随后一度回落，直到2017年才回升到4万亿左右。而过去十来年，土地出让金占到某些地方政府收入的四成到五成。

　　这个时候，以房产税补充土地出让金，自然成为可能选项。

　　在70年产权的情况下，土地产权没有完全落实，中国房产税还是房地产税仍旧无法厘清的情况下，屡屡吹风征税，的确映射了当下中国财政的问题。中国政府的官方债务水平虽然比价低，表面上没有赤字，但是各种隐性负担核算之下，地方一级政府的赤字率惊人。

　　过去的土地财政模式，虽然看起来是点石成金的金融炼金术，使得中国过去二十来多年基础建设速度走在世界前列，也让不少城市家庭几乎一夜之间因为房产成为千万富翁，但是容易的钱来得快去去的也快，这些年土地招投标制度使得中国深陷土地财政旋涡，中国地方政府发展模式在大干快上的投资狂潮中无法自拔，一步步依靠新增投资如同饮鸩止渴。

　　这种模式起源于香港(专题)，是特殊的殖民地制度下的产品，其弊端以及短视其实更应该引发反思。香港房价不断高涨，中产阶级收入止步，表面上赋税不高，但实际上每个人都为高房价而付出代价;“已婚却分居”的新生活模式也开始涌现，即香港年轻夫妻选择婚后仍会处于分居状态，即各自与父母同住。根据香港城市大学2016年调查，在18至35岁的香港人中，76%仍与父母同住。这一比例是在相当低的失业率情况之下发生，几乎是其他发达国家的两倍，房价在其中起到的作用不言而喻。

　　香港和内地的过去已经不可更改，未来更应该思考是如何改变不合理的土地制度。即使土地招投标制度在过去有其历史意义，但在当下几乎已成为鼓励地王、奖励投资的负面因素。这是比起房地产税更值得关注的土地政策。

　　退一步说，房地产税真的能够大幅扩张地方政府财力吗?有人测算全国房产地价格在130万亿左右，这看起来是一块大肥肉，但是实际情况收到手的房地产税到底有多少?按照国泰君安的测算，在0.5%的房产税税率假设下，针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%;若房产税为1.5%，则对地方本级收入的贡献为30%。但如果考虑每人20平米减免，那么在0.5%和1.5%的税率下，房产税仅能分别占到地方本级收入的4%和12%。

　　进一步说，在年年房价上涨压力之下，有购买能力的中国家庭多数已经完成自住房配置。据美盛环球资产管理与渣打银行中国2017年报告，中国投资者的自有住房拥有率领先全球，高达74%的中国投资者拥有房产，属于受访市场中最高比例，而亚洲(日本除外)平均仅为 57%。这其实说明房屋已经成为中国人最重要的金融资产。随着房地产税的推出，无疑将会导致中国居民家庭财富的缩水。增加地方政府财力与家庭财富缩水之间的对冲，将会导致怎样的经济净效益?其实值得深思。

　　最后，从房产税的用途来看，美国等国往往作为地方一级政府使用，用于公立学校建设以及社区维护等，这种情况下房产税并不是作为贫富调节或者房价调整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的做法。

　　在日本案例中，房产税的目标并非房价调整。以日本房地产为例，其房产分为固定资产税和都市规划税等类别，目前并不算高。80年代时候一度出台比较高的税率，但并没有起到遏制房价上涨作用，到了90年代为了鼓励持有房地产做了调整，但也没有遏制土地价格下跌的势头。

　　回到中国场景。在房地产界，或许有房叔房姐，却并没有真正的神，一直鼓吹炒房的网红，可能最终是是通过梦想暴富的粉丝来变现。房价剧变带来的阶层变化，让焦虑和自满都成为集体游戏，大家都不过是时代经济中翻腾的蚂蚱，运气好的时候面朝上，给个灿烂笑脸，运气不好的面朝下，不小心就跌四仰八叉。

　　在一二线城市拥有两套房产，是中国中产阶级梦想标配，也几乎是他们对于自身奋斗最高肯定，在内环线迎接每天的上班高峰是他们人生理想。也正因此，对于即将而来的房产税消息多以视而不见的态度加以忽视。

　　经验告诉我们，政策并不仅仅以经济逻辑为要点，房产税推出的可能性在加大，但是推出之后，经济逻辑仍旧会发挥作用。房产税的问题不仅仅在公平问题，更在于可能的一连串反应，从居民层面，除了可能的房地产价格跌落，更多持币待购者出现犹豫，这带来申请房贷的放慢;从企业层面，银行抵押物缩水，在银行的调整之下，可能会带来流动性进一步收缩，甚至引发通缩循环。