按揭新规+央行加息 看这个数据房市要冷下来？

　　联邦房屋规管机构加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)今天发布的数字称，去年最后一个月，本国新屋动工量明显减少，按季节调整的按年新屋动工量只有216,980套，比11月份的251,675套大幅下滑，降幅超过13%。

　　CMHC表示，去年12月份新屋动工量之所以下降，主要是城市新屋动工量下降显著，若与11月份比较，降幅为15%，降至198,132套；其中城市多单位的新屋动工量降至135,176套，降幅更高达22%。

　　联邦按揭新规影响房市

　　多伦多地产局（TREB）上周发布的月报称，GTA地区去年最后一个月房屋销量为4,930套，比去年同期的5,305套有所减少。从房价来看，12月份的均价为$735,021，略高于2016年的同期的$730,125，升幅只有0.7%。

　　TREB的月报也公布了2017年全年的数据，GTA地区2017年通过MLS系统交易的房屋为92,394套，比2016年下跌18.3%，从房价来看，2017年各类房屋均价为$822,681，2016年则为$729,837，2017年各类房屋均价比2016年上涨12.7%。

　　TREB主席Tim Syrianos对此评论说，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从2018年来看，省府政策将继续影响消费者行为，而从月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。

　　从今年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)将正式开始施行按揭压力测试（stress test），就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率（现为4.89%），或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。

　　目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。

　　TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。

　　央行下周铁定加息

　　对多伦多的房主而言，另外一个不好的消息则是，加拿大央行周一发布的第四季度业务展望调查显示，在接受调查的100个公司的高管中，56％的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。

　　加拿大多个商业银行的经济学家认为，央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周加息提供了依据。因此央行很可能在下周三（17日）的议息会议之后宣布加息，将基准利率从1%调高至1.25%。

　　Dominion Lending Centres的首席经济学家Sherry Cooper（下图）认为，央行加息究竟对房市的影响会有多大，就要看央行一次加息多少，以及会隔多长时间再加息。她预测说，2018年央行可能再加息三次。如果真是这样，加拿大房市只会越来越冷。

　　加拿大丰业银行（Bank of Nova Scotia）在去年年底曾经预测说，未来两年内加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，2018年年底至少会升至1.5%；2019年底2.25%；到2020年晚些时候则是2.5%。

　　丰业银行在其专题报告中指出，就是这个主利率上涨，将反过来让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5％，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。