别指望政客们能管好房市 他们越管只会越糟

加拿大的政客们或是政府能管好房市吗，答案是否定的，他们只会越管越糟糕！

实际上，不只是在房地产一个方面，政府在其它方面的干涉也是如此：政府越是在医疗上花的钱多，民众轮候看病的时间反而越长；比如政府给企业补贴的结果是褒奖了无效率的企业，同时也惩罚了有效率的公司；再比如提高最低时薪，随之而来的结果却是工作更难找，产品和服务的价格水涨船高...

近年来，加拿大房价飞涨，尤其是温哥华和多伦多地区，不少人把房价飙升归咎于海外买家，声称就是这批人投资炒房，推高了房价。在媒体的推波助澜之下，政客们开始大刀阔斧的行动，先是BC省府于2016年8月初实施针对海外买家征收15%转让税的政策，该政策确实取得立竿见影的效果，令房屋销量短期内大滑，房价也随之下跌。

可是就在不少人唱衰温哥华房市之际，大温地区的房市又开始复苏，房价也开始反弹，到2017年11月份，均价又回升到 $1,046,900，比2016年8月初高峰时期的均价（$933,100）还高。

时隔8个月之后，安省省府也仿效BC实施同类政策，同样收到打压房市的效果，不仅房屋销量大滑，房价也开始下跌。按照国家银行上月公布的数据，全国各大城市中，安省汉密尔顿按月跌幅最大，达到1.6%，多伦多也有1.4%。

但加拿大皇家地产（Royal LePage）最近出台的新年地产展望报告称，根据对全国53个城市的市场调查，预测2018年加拿大房价综合指数将增长4.9％，GTA地区房屋需求仍然强劲，预测该地区2018年房价会上升6.8%，高居全国之首。换句话说，虽然安省政府采取了强硬的打压措施，但多伦多地区房价还是要继续上升。

温哥华的城市规划专家Andy Yan曾经指出，人们往往喜欢强调某一个因素，认为就是这个因素造成了大问题。其实至少有三大因素导致温哥华和多伦多的房价大涨：一是来自国际买家的海外资本，二是加拿大史上的超低利率，再是炒房及房地产投机。实际上这几个因素是相互作用的，多伦多和温哥华的房价飙升，就是这些因素综合作用的结果。

经济学家们认为，政客们在房市干预中最适得其反的举措就是所谓的租金管制，因为他们以为最有效的办法反而减少了出租屋的供应，并导致现有出租屋存量的日益枯竭。安省和BC都对出租条例进行修订，不仅没有收到增加出租屋供应的效果，反而使得出租屋空置率一降再降：加拿大按揭与房屋公司（CMHC）提供的数据发现，去年10月份，温哥华的出租屋空置率接近于零，多伦多则是1%，均为历史最低水平。

CMHC在调查中发现，本来新建出租单位可以某种程度上缓解供应紧张的矛盾，但事实上新建公寓及其它房屋的供应也不充足，导致租房市场供需失衡。而这在某种意义上与政府的政策有关。

为了遏制房价并减轻民众的房屋负担，安省省府在去年4月推出16项新政。在这一揽子政策中，为了限制房东乱涨租金，省议会特别修法，取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，省内各类出租物业的涨幅，年涨幅不得超过2.5%。

省府收紧出租物业的政策之后，开发商感觉“无利可图”，有的取消原有的出租公寓建设计划，有的则干脆把在建中的出租公寓改成condo，不租只卖。统计显示，自2017年4月以来，超过1,000套这样的出租公寓已经改成condo，拟上市出售。

比如一家知名开发商RioCan就是这么做的，他们将在多伦多King Street West上一幢公寓楼改变用途，从原本设计的出租公寓，改成上市销售的condo，仅这个公寓楼就包括133个单元。开发商还直言不讳地表示，省府的新政策使得新建出租公寓没有增长前景，言外之意就是无利可图。

民意调查发现，加拿大90％以上的经济学家认为租金管制是破坏性的。正如经济学家林贝克（Assar Lindbeck）曾经指出的那样，在许多情况下，租赁控制似乎是目前已知的摧毁城市的最有效的技术 - 除了派战机轰炸之外。

大把撒钱也无助于解决房市危机

去年11月，总理杜鲁多在多伦多宣布自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），十年内拨款$400亿，新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有住房，向低收入者直接提供租金补贴，以及采取得力举措减少无家可归人士。小杜在多伦多还抛出了一句名言：房权就是人权（housing rights are human rights）。

小杜雄心勃勃的十年计划公布之后，不少专家似乎并不买账，称自由党政府如此大把撒钱不仅有政治目的，而且对解决加拿大房市现存的问题无济于事。

对于加拿大房市危机，不少专家提出过解决方案，有些甚至是相互矛盾的，诸如开放更多农地增加土地供给，禁止海外移民，建设更多可负担房屋，“赶尽杀绝”外国投资者，放开所有的租房限制，加紧租房限制...

遗憾的是，加拿大的房市危机不是下一两剂猛药就能解决的，否则那就不叫什么危机了。加拿大的房市危机太大，太复杂，而且许多问题相互交织，不是一项两项政策或措施就能见到成效的。

加拿大一个非盈利组织CHRA（Canadian Housing and Renewal Association）的执行主任Jeff Morrison就直言，杜鲁多政府如此大把撒钱并不能解决加拿大房市危机，因为怎么花钱都嫌太少，而且政府的政策来得太迟。更为重要的是，这个做法本身并不正确，也很难帮到真正需要帮助的人。

更为重要的是，房地产本来就是一个市场，而市场的经济规律是不可违背的。在加拿大经济和社会的宏观背景下，一是海外移民在扮演重要角色，他们每年都源源不断地流向加拿大。根据自由党政府的最新计划，未来三年会有百万海外移民移入加拿大，这些人并不想在穷乡僻壤安家，他们的落脚点一般都是大城市，因为那里有更多工作机会，因为那里有他们的社交网络。

再是加拿大人自己，无论富人，还是穷者，甚至无家可归者，他们的流向也是大城市，甚至是最大城市，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。因大城市各方面优势明显，不管房价有多高，有多贵，人们仍然趋之若鹜，仍然往哪里涌。

难怪批评者说，虽然杜鲁多宣布的$400亿听起来很多，但若分摊到十年，那就不多了；再分摊到各省区，各城市，又更少了。这点钱比起GTA的房屋重售价值真个是小巫见大巫：GTA地区仅一个月的房屋重售价值就高达$50亿！