压力测试VS最低工资大涨 加国明年楼市拉锯

「压力测试」逢最低工资增 明年楼市转向「平衡市场」

每年的12月和翌年1月都是地产业的淡季。

有资深地产从业员指出，明年大多区明年楼市仍将受到「压力测试」和调高最低时薪影响。另外在缺少「中间区间」的房产供应，大多区房产市场依然令普通购房者「望房兴叹」。至於地产市场的正面消息，包括楼市经历向下调整後，炒家逐渐撤离，使楼价从炽热转趋平稳。展望未来楼市，料将从今年初的「卖家市场」( seller's market)转向「平衡市场」(balanced market)，市道应较健康。

今年4月以来，安省政府推出的平抑房价「16招」政策和加拿大央行的两次加息以及不久前加拿大金融机构监管局要求银行明年1月1日执行更加严厉的房贷「压力测试」规定，已经令大多区房产市场逐渐降温。

安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，每年的12月和翌年1月都是地产业的淡季，这既因为适逢圣诞及新年佳节，大多数人忙於庆祝，亦由於天气寒冷，不宜拣楼。他指出，过度了淡季後，明年首季楼市未容乐观，原因是在「压力测试」下，一些边缘准置业者未必可获银行房屋贷款批准。另外，最低工资明年开始调升，势将增添企业经营压力，一般「打工仔」或许不能受惠，更可能是被裁者，因此准买家大多采取观望态度。

吴树声指出，政府实施「压力测试」政策，迫使有意置业者降低买楼要求，他们需把拟购房屋面积缩少，或者把置业地点改在较偏远的地区。而一些经济能力有限的准买家，可能因为不获房屋贷款而放弃置业。

他表示，安省的最低时薪自明年1月起，将从每小时11.6元调高至14元，之後在2019年进一步调高至15元。表面看，打工一族可获较佳薪酬，但雇主未必可以承受较高工资成本，唯有削减员工工时，或者裁减部分员工。到头来，员工没法受惠，反而受累。事实上，一些大型企业已宣布裁员。

除了这两项因素外，美国利率未来走势如何影响加国央行利率政策，亦是使准置业者审慎入市的理由。

吴树声指出，待明年首季浓厚的买家观望情绪过後，才能较准确预测以後几季大多市楼市的发展趋势。

他同时提到一个新发展趋势，很值得地产代理与准买家关注。事缘是联邦竞争局要求多伦多地产局向市场提供更多资料，以图提高透明度，这或可让置业者自行购买房屋，不用透过地产代理，多伦多地产局对此正进行上诉。

吴树声质疑说，对普罗大众来说，置业可能是一生最大的投资，不容有失，可以自己进行而不会出错吗?

对於未来大多市楼市市道，吴树声指出，其实也有正面的发展瞄头。11月的房屋放盘量增加，可令具足够资金入市的准买家有更多选择，并不用如今年头般急著与人抢offer。而且，大市经历向下调整後，炒家逐渐撤离，使楼价从炽热转趋平稳。展望未来楼市，料将从今年首的「卖家市场」( seller's market)转向「平衡市场」(balanced market)，市道应较健康。

吴树声又说，独立屋和镇屋价格仍然相对昂贵，造就了共管柏文。建筑商为了迎合市场需求，兴建更多包含两房或3房的600尺至800尺的共管柏文单位，可让一家居住。

针对楼市发展，加拿大建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)主席兼首席执行官塔克(Bryan Tuckey)指出：「大多区的房产市场正在像伦敦、香港、纽约这样的大都市一样处在十分危险的境地，一方面房屋的价格不管是新屋还是二手屋都居高不下，令普通购房者『望房兴叹』，另一方面我们的土地供应量以及新屋(主要指低幢住宅)供应严重不足，无法赶上市场的需求，政府依然没有解决房屋可负担性难题。」

华裔地产经纪Vicky说：「多伦多楼市处於危险积累之中，一方面独立屋半独立屋等低幢住宅价格高不可攀，普通购房者根本无力负担，特别是150万以上的物业，最近市场成交量几乎为零;另一方面，人们纷纷抢购价格相对较低的高幢柏文公寓单位，又在高幢柏文市场积累愈来愈多价格泡沫。」

那麽，如何满足普通购房者的住房需求呢?塔克认为，政府应该加大建设和开发「中间区间」的房产供应，「我说的『中间区间』是指镇屋(townhouses)、混合镇屋(triplexes) 以及中层柏文公寓(midrise buildings)等房产类型，因为这类物业占地少、可容纳住户适中，非常适合多伦多这样人口不断涌入土地有限的大都市。」

Vicky预测明年大多区房产市场的走向时说：「明年的房产市场很难预测，我担心是，明年1月1日实施的银行新的房贷压力测试规定，会使部分购房者面临还贷违约风险。受冲击最大的是那些在前几年高价格买入楼花的人士，到时如果根据新的房贷压力测试从银行拿不到充足贷款，将面临无力购房压力，结果不得不低价抛售房产。」