北京三环已现每平低于6万学区房！六环怎么样了

　　多家房地产研究机构最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。

　　记者近日走访发现，以往被视为刚需的学区房也出现一定程度的跌幅，三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。

　　西城区：价格并未出现明显下降

　　长椿街地铁附近学区房

　　每平米均价仍在14万元左右

　　某大型房地产门店经理对中国证券报记者表示，如果不是实施调控，这里肯定不是现在的价格。此地价格最高曾达16万元/平方米。目前每平米已回调2万元左右，跌不下来，也涨不上去。

　　著名宏庙学区

　　整体价格并未受到太大影响

　　丰汇园――目前成交均价约17万元/平方米，已跌至去年10月份的状态。

　　宏英园――80平方米两居室报价1500万元。中介称实际签约价还有谈判的余地。

　　北三环：已出现低于6万元/平方米的低价

　　北三环附近，150平方米三居室学区房，报价900万元。

　　知春路、海淀黄庄、中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米，相比最高点已回调20%以上。

　　六环外：房价较坚挺亦庄区域房价维持在高位

　　建造年代较新小区均价在4万元-4.5万元/平方米。建造年代较为久远的小区报价为3.7万元/平方米以上。距离市中心更远的亦庄区域，均价维持在4.5万元/平方米的高位。

　　昌平区龙山华府――建造年代较新，二手房均价约为4.4万元/平方米。

　　林肯公园――位于亦庄经济技术开发区，小区目前二手房均价高达6.5万元/平方米。

　　一位居住在林肯公园的业主对中国证券报记者说，亦庄的房子普遍较新。经历了2016年底的上涨，此地房价每平方米上涨2万元以上。新楼盘的二手房比较抢手，加之往外卖的房源又少，所以调控并没有影响到这批新房的价格。

　　相关业内人士也表示，由于京东等知名企业在亦庄扎根，教育、医疗等方面都在引进资源，随着配套日渐完善，亦庄区域二手房相对抢手并不奇怪。

　　伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示，从统计数据看，北京二手房市场整体回调了10%以上，超8成二手房是降价的。其中，老旧差学区房领跌，很多老学区房已经跌回到去年三季度的价格。同时，也有极少数二手房价上涨，主要以次新房为主，并且房子的配套设施先进、交通发达。总之，得具备特别强的抗跌性才会上涨。

　　频繁下调是怎么回事?

　　一份中介报价记录吸引了中国证券报记者的眼球。

　　北三环一处70平方米的学区房

　　7月份在中介销售平台挂网

　　最初报价660万元

　　后下调至600万元

　　随即又上调至630万元

　　后来一路下调

　　10月份报价已调至580万元

　　最新一期报价低至520万元

　　备注显示此报价还可以再谈

　　中介――

　　最初报价660万元是业主的意思。但是结合大环境和成交价，如果想尽快出手，这个价格肯定是高了。

　　果然当时基本没人看房，业主听从我们的建议下调到了600万元。看房的人迅速增多，业主心态也爆棚了，强烈要求上调到630万元。这一调，看房的人自然就少了，也就一直没有合适的买主。

　　业主着急出手，也就一路下调。如果买方是全款，价格还可以再低。

　　业主――

　　儿子未来会在杭州发展，我们是卖了房子跟他一起去杭州。杭州房价早就过了5万元/平方米大关。北京的房子卖不掉，杭州的房子就买不了。

　　但现在北京房价低，如果再卖不掉，我们打算年后再说。我们不相信北京房价会一直这么低。这里毕竟是三环，还是学区房，难道要低过杭州吗?

　　另外，如果房子租出去，租金市场价都在6500元-7000元/月之间，如果是首套房，都能覆盖大部分月供。

　　易居研究院研究总监严跃进对中国证券报记者表示，北京购房降温、二手房价格下跌，是市场充分吸收各类房地产调控政策后显现的效果。交易价格低迷反过来也使得很多房东比较犹豫，因此错过转手的机会。临近年底，真正的买家其实并不多，价格只能持续下调。当然，没有绝对的亏本买卖，很多看似调低价的二手房，相比过去年份还是有明显上升。

　　不管怎样，价格下调还是说明二手房房东在定价上的动摇和对未来的不确定。随着一线城市房价的回落，预计其他城市也会积极跟进。尤其是部分抛售房产再到其他城市或区域购房的人，考虑到回笼资金，或将继续调低价格。

　　北京二手房市场确实遵循了“支持改善需求、遏制投机炒房”的政策基调

　　在日前召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　北京二手住宅每日网签量半年走势 来源：伟业我爱我家市场研究院

　　从数据上看，北京二手房市场确实遵循了“支持改善需求、遏制投机炒房”的政策基调。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年12月上中旬，北京全市二手住宅共网签5769套，与11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。从全年数据来看，截至12月20日，北京全市二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。

　　孔丹表示，北京二手房价格从2016年初就开始上涨，当年3月30日新政出来后加速上涨，直到9月30日的调控政策出台，市场才开始下跌。但是自2017年3月份，市场又开始爆发，不到一个月的时间里，普涨了20%，很多学区房价格甚至上涨了40%-50%，之后又进入下行通道。

　　孔丹预计，2018年北京二手房市场整体稳中有降，但降幅会逐渐缩小。交易需求则会慢慢释放。