全美争夺亚马逊第二总部：一旦被选中 房价将大涨

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凤凰iMarkets编译自市场观察网站，在成为亚马逊“第二总部”的中标地之前，其他城市应该能从西雅图的多元文化改变中学到什么？也许最重要的一点就是，也许最该学习的就是西雅图房地产容量增加，和价格飞涨背后的真实原因。

随着争相竞标并希望成为亚马逊的第二总部所在地，本周，美国国内十几个城市开始展示自己的城市智慧化、房地产市场容量、交通连接问题和税收减免政策等。他们希望借此能够吸引杰夫·贝佐斯的商业帝国落户本地。

但亚马逊给当地房地产市场带来的某些痛苦教训也是实实在在的。西雅图——这家电子商务巨头的大本营所在地——就已经在这场竞标比赛之前体会到了痛苦。

在追逐亚马逊落户本地的过程中，房地产必须是这些城市考虑的主要因素。有房地产专家就指出，亚马逊的入驻，将会对本地就业和经济带来促进作用，也会提振当地对多元化房地产类型的需求。因为那些年轻人和有经验的从业者会有不同的住房需求。而坐地涨价的房屋所有者与购房者和租房者之间的对决，将会让房地产市场彻底失去控制。

美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun表示，毫无疑问，亚马逊第二总部所在地的竞标将会是激烈的。因为亚马逊将会给当地带来50亿美元的投资和5万个工作岗位，对于能够幸运中标的城市来说，无疑是一个“巨大胜利”，而当地的房地产行业最终也会因此出现赢家和输家。

房地产经济学家们正在讨论亚马逊第二总部给所在城市带来的利弊问题。这可能会给亚马逊的高调扩张带来影响。因为这种扩张具有一种充满争议的破坏性，它会持续改变所在城市的商业和房地产结构。

西雅图地区是包括微软在内的六家500强高科技企业所在地，当地的房地产市场已经发生了深刻变化。来自西雅图房地产市场研究机构Zillow的数据显示，从7年前开始，当亚马逊将自己的总部集中在该市南部社区以来，这座城市的房价上涨了83%，租金上涨了47%。

总体来说，高科技企业的存在会推动工资上涨压力，而房地产价格则随之亦步亦趋。来自《西雅图时报》的报道称，今年年初，在西雅图最热门的一个社区，其平均房价已经超过了100万美元。这是该城市郊区首次出现的天价房价记录。截止目前，西雅图房价中位数为70万元，而芝加哥的房价中位数只有前者的一半左右，大约为30.675万美元。

谁会在亚马逊总部所在地工作？他们又会住在哪里？

需要记住的一点是，尽管这家在线零售巨头会为竞标获胜的城市带来5万个高薪职位，但这座城市未必能马上提供5万套销售住房或租赁公寓，因为其中部分工作岗位可能会流向当地的原住民。

分析人士指出，“房屋所有者(希望通过增加的需求来赚钱)需要定位自己房屋所能具有的优势，因为这将会给他们的房屋带来价值上的提升。那些感到被遗忘的人将会是被更高房租挤出去的人，他们会被推到远离市中心的郊区。对于主要的高薪工作来说，这种情况会产生负面影响。”

房地产专家经常指出，硅谷和旧金山湾区的员工花在上下班路上的时间较长。但也有分析人士表示，很大程度上，城市科技革命是房地产的福音。比如，俄勒冈州的波特兰市。

与10年前的高失业率，经济高度依赖木材产业的情况相比，如今的波特兰市由于经济多元化已经成为一座充满活力的城市，其餐饮业发达，居民生活方式大幅改变。对当地人来说，这是一种骄傲。

房地产网站Trulia的首席经济学家拉尔夫·麦克劳林(Ralph McLaughlin)表示，如果亚马逊在其第二总部选址问题上仍采用此前在西雅图类似的做法，它可能会选择让办公区和员工家庭住宅明显靠近郊区城市或城市边缘的地区。

房地产专家认为，亚马逊带来的房地产价格压力将会受到城市规划和规划政策灵活性的影响，因此，建筑，甚至是适应性的房屋改造，都应该能跟得上新需求。

而西雅图房价上涨的主要动力之一，可能与其相对滞后的房地产政策有关。开发商曾迫切地想尽早介入，但由于市政府在政策方面的延误，最终新的项目被推迟数月。

对于亚马逊的到来，商业地产无疑也会受到影响。根据《西雅图时报》提供的数据，亚马逊在当地房地产领域的投资总额达到近40亿美元。目前，亚马逊在西雅图33座建筑中占据了近810万平方英尺（约75万平方米）的办公空间，这是当地任何一家公司中占有面积最大的一家企业。在过去3年时间里里，亚马逊在西雅图占据的办公空间已经从最初的9%变成了19%。

另外的一个教训是，随着产业集中度的提高，西雅图目前的现状很可能会成为一种风险。按照专业人士的观点，尽管市场短期需求火爆，但西雅图房地产市场过度依赖于高科技企业的现状，将会给当地经济带来长期风险。

不可否认的是，随着亚马逊的到来，其所在城市的服务业也将会快速扩张，以满足前者在这一领域的需要。来自芝加哥政府的部分官员就认为，亚马逊在建设和运营方面每投入1美元，就能够为当地经济产生2.72美元的驱动效果。而其他城市如果中标，预期也会产生相同的乘数效应。

势均力敌的竞争者

据报道，其他大型城市包括亚特兰大、费城、丹佛和华盛顿在内，还有其他几十个规模较小的城市也在亚马逊的考虑之中。宣布在西雅图之外扩建自己的第二总部之前，这家电商巨头曾以130亿美元的价格收购了Whole Foods Market Inc公司。在其发布的第二总部所在地考虑标准中，人口不少于100万人，拥有一座至少能够提供直飞西雅图航班的国际机场是必要条件。

有分析人士认为，交通运输将是一个巨大的决定因素，因为交通运输和税收优惠是几乎不可战胜的优势。这对芝加哥和东海岸的其他几个主要城市来说是个好兆头，其中也包括纽约、波士顿和华盛顿。

分析人士还指出，亚马逊的游说和当地政府人士向纳税人提供的信息表明，亚马逊的市场份额“可能意味着给一个地区带来几十年的就业保障”。这对东北走廊地区或正在失去人口的“铁锈地带”来说尤其诱人。

亚马逊如何帮助当地维持住房结构？

一些城市政策和住房专家们认为，即使是在苦苦挣扎的社区，科技巨头也可能比救世主更伟大。

有专业人士在评论文章中写道，美国城市科技驱动住房多样性的未来，很大程度上取决于企业是否愿意成为这座城市的好邻居。

高科技企业应该与地方政府和非营利组织一起投资，为当地居民提供保障性住房，以及为自己的服务工人提供工作性住房。否则。他们的员工将忍受漫长而艰难的上下班通勤难题。他们可以考虑放弃私人飞机服务以减轻公司的交通负担，转而为所有人投资更好的公共交通设施。

全球市值规模最大的5家高科技企业，苹果、Alphabet、微软、亚马逊和Facebook，连同他们的许多同行都集中在旧金山湾区和西雅图市，他们拥有的资源和能力，能够帮助美国解决国内城市分化问题，并走向包容性的繁荣,这也符合他们的自身利益。